房屋拆遷調研報告(調研報告調研報告格式)
房屋拆遷調研報告
房屋拆遷調研報告
隨著(zhù)個(gè)人的素質(zhì)不斷提高，越來(lái)越多的事務(wù)都會(huì )使用到報告，報告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。相信許多人會(huì )覺(jué)得報告很難寫(xiě)吧，下面是小編為大家收集的房屋拆遷調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房屋拆遷是國家的工業(yè)化、城市化以及社會(huì )轉型必然要經(jīng)歷的過(guò)程，而且是以公共利益為目的性的政府行為過(guò)程。近年來(lái)，征地拆遷過(guò)程中出現了一系列維系公共利益的困境。從安徽農民朱正亮因拆遷糾紛點(diǎn)火自焚，到轟動(dòng)全國的重慶最牛釘子戶(hù)，這些惡性案例表明征地拆遷領(lǐng)域矛盾的激化已經(jīng)成為擾亂社會(huì )正常秩序的風(fēng)險隱患。從基礎層面來(lái)看，房屋拆遷難的根源首先在于規范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何從法律解釋的技術(shù)方面完善法律術(shù)語(yǔ)的界定，又如何從法律實(shí)施的制度方面平衡利益沖突，本文嘗試為我國“拆遷難”課題的破解提供一些建設性的對策。
（一）現行法律對“公共利益”之涵義界定不清
1、“公共利益”術(shù)語(yǔ)欠缺具體化的法律釋義
20xx年，修正后的現行憲法第13條財產(chǎn)權保護條款確立了“公共利益”的存在與“補償”的必要兩項制度性要件，但這兩項要件尤其是“公共利益”的標準、程序等一直沒(méi)有在制度性的層面上得到充分具體的界定。縱觀(guān)我國現行法律、法規，沒(méi)有一部法律或者行政法規對什么是公共利益做出明確的界定和適當的解釋。我國現行《憲法》第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補償。”《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實(shí)行征用。”20xx年就開(kāi)始實(shí)施到目前還未修改的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房屋拆遷管理條例》）更是對公共利益只字不提，其中的某些條款似乎是將“公共利益”具體化，如《城市房屋拆遷管理條例》第3條規定：“城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。”但這些條款顯然無(wú)視對個(gè)人合法合理權利的平等保護也是一種公共利益，忽略了作為拆遷理由的公共利益與平等保護個(gè)人權利這種公共利益之間的權衡。
2、模糊性的概念界定為地方政府的“明修暗渡”埋下了隱患
公民財產(chǎn)權的保護是《憲法》賦予公民的基本權利，政府為了公眾利益的目的可以對它進(jìn)行限制和剝奪，但必須按照正常法律程序，如果是為了商業(yè)開(kāi)發(fā)的目的，則必須符合民事商品交易的民事合同的自愿有償。在實(shí)施細則中，《城市房屋拆遷管理條例》一方面沒(méi)有明確什么是公眾利益，政府自己當自己的法官，另一方面剝奪了公民的司法權利。我國對公共利益的涵義說(shuō)的非常的籠統和模糊，根本就沒(méi)有一個(gè)具體標準。在實(shí)踐中，這往往就造成很多征地拆遷中的諸多問(wèn)題。國家建設既可以是國防、文化、公共基礎設施建設和興辦各種社會(huì )公共事業(yè)，也有興辦各類(lèi)企業(yè)從事一般經(jīng)濟活動(dòng)的情況。經(jīng)濟活動(dòng)尤其是微觀(guān)經(jīng)濟活動(dòng)，并非都是為了公共利益的需要。城市規劃也是如此，縱觀(guān)各地方政府的城市規劃，是不乏濃厚的經(jīng)營(yíng)味道和商業(yè)氣息的。這種對公共利益的界定的模糊性，很難避免地方政府明修公共利益棧道，暗渡商業(yè)利益陳倉。
（二）房屋拆遷中法律關(guān)系主體間利益關(guān)系失衡
1、利益主體之間“權利”與“權力”的博弈
從征地拆遷領(lǐng)域來(lái)看，其中涉及的利益主體包括政府、開(kāi)發(fā)商和被拆遷戶(hù)。開(kāi)發(fā)商是以追求利潤最大化投入為目標，開(kāi)發(fā)商希望支付的土地成本越少越好，其拆遷成本中有一部分是上交政府的，這部分決定權在政府；另一部分是補償給居民的，但決定權并非在普通公民，依據《城市房屋拆遷管理條例》規定，“主體房屋價(jià)格依評估確定，附屬部分和其他費用由各地規定，而評估機構及具體辦法仍有各地具體規定。”可見(jiàn)，決定權不在居民而在政府。因此，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì )把重點(diǎn)放在政府，而不是居民。在同等條件下，開(kāi)發(fā)商當然會(huì )傾向于其長(cháng)期打交道的政府而非對其無(wú)經(jīng)濟價(jià)值的居民。
2、政府與被拆遷戶(hù)之間“公共利益”與“部門(mén)利益”的博弈
政府這一方拆遷的出發(fā)點(diǎn)是什么呢？政府會(huì )通過(guò)重新規劃改善城市面貌和交通而進(jìn)行房屋拆遷，這也是公共利益之所在。但是政府的這種行為背后真的是以公共利益為目的嗎？利用拆遷將城市土地出讓給開(kāi)發(fā)商取得豐厚利潤是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的利益誘因。開(kāi)發(fā)商給被拆遷戶(hù)的補償費越低，就越有可能給政府的土地出讓金越多，雖然這并不必然發(fā)生，但是這種存在的可能性是比較大的。因此，總體上政府和被拆遷戶(hù)的利益是相悖的，彼此利益可能會(huì )發(fā)生沖突。
3、現行條例與被拆遷戶(hù)間“補償標準”與“重置成本”不對稱(chēng)
根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規定，被拆遷人可以得到的補償項目包括：被拆遷房屋的價(jià)值補償費、搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和因被拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的適當補償。但是其具體的標準往往是由地方政府的規范性文件規定的，而且補償標準都是偏低，拆遷人差不多都是直接按照補償標準確定補償數額，以至于拆遷補償協(xié)議的“自愿、平等協(xié)商”等大多只是具有形式意義而已。當被拆遷戶(hù)得到補償之后，又要再買(mǎi)房，這是最直接也是最急需解決的現實(shí)問(wèn)題，但從被拆遷人的再購置能力來(lái)看，其購房能力明顯弱化，現在房?jì)r(jià)高，買(mǎi)房難是眾所周知的事實(shí)。
（一）明確界定標準，正確定位“公共利益”的法律內涵
在實(shí)踐中，幾乎所有的征地拆遷項目都是打著(zhù)“公共利益”的.旗號，當出現要犧牲個(gè)人利益時(shí)，或者說(shuō)被拆遷戶(hù)不愿意拆遷，補償費用太低的情況下，政府就會(huì )說(shuō)是為了“公共利益”，個(gè)人利益必須要服從公共利益。然而在究竟是不是真的為了公共利益還有待審查。為了避免實(shí)踐中的一些不合理做法，在此我們必須要重新界定“公共利益”的涵義，使其涵義更明確化。具體可以從以下幾個(gè)方面思考：
1、凈化“公共利益”的主觀(guān)目的
從主觀(guān)要素上講，征地拆遷主體是具有公共性的目的。主觀(guān)上具有為公眾利益著(zhù)想的目的，一種是為了純公益事業(yè)或者公共利益而進(jìn)行拆遷補償；另外一種是雖然有多個(gè)目的，但是最主要的目的是為了公共利益，例如某一個(gè)貧困山區的鄉鎮，教育資源緊張，無(wú)法滿(mǎn)足教育的需求，如有人申請征用土地開(kāi)辦私立學(xué)校以解決教育資源的供需矛盾，其設立學(xué)校明顯具有公共性，與此同時(shí)，其設立學(xué)校的行為還存在另外一個(gè)目的即滿(mǎn)足私益，但這并不妨礙其符合公共利益的原則。
2、優(yōu)化“公共利益”的客觀(guān)條件
從客觀(guān)要素上講，征地拆遷的行為能為公眾帶來(lái)效益，與公民的生存發(fā)展密切相關(guān)，符合公共利益的原則。土地征用所欲實(shí)現的利益，
與公民生存和發(fā)展所必需的社會(huì )價(jià)值相關(guān)。人若
要生存和發(fā)展，需要一定的客觀(guān)環(huán)境和物質(zhì)作基礎，土地征用如果是為了實(shí)現這些基本條件，
則認為其符合公共利益的需要。例如南水北調工程，其建設的成功與否直接關(guān)系著(zhù)北方幾個(gè)省市居民的基本生活狀況，水又是人生活的必需物質(zhì)，所以這項工程是與公民生存所必需的價(jià)值相關(guān)的，自然其具有很強的公共性。
（二）適當平衡房屋拆遷法律主體之間的利益關(guān)系
1、賦權：賦予司法機關(guān)一定的“公共利益審查權”
賦予司法機關(guān)一定的權力，對土地征用目的之公共性進(jìn)行審查。根據目前的法律規定，司法機關(guān)無(wú)權對土地征用的目的進(jìn)行司法審查，對征用行為的目的審查只存在于行政審批程序中，行政主體對征用申請的目的是否具有公共性時(shí)，主要依據是申請者提供的建設項目計劃任務(wù)書(shū)和可行性研究報告，這種審查缺乏公開(kāi)性和透明性，其可信度較低。賦予司法機關(guān)一定權力對公共性進(jìn)行審查，有利于保障被拆遷人的權利。
2、維序：維護公共利益與公共補償的程序保障
公共利益與公正補償的實(shí)體性要求，還需要法律上的程序保障。其中，聽(tīng)證和訴訟程序又是需要關(guān)注的重中之重。在公告之后，應給予權利人發(fā)表意見(jiàn)的權利，為此有必要設立聽(tīng)證制度。土地征用涉及眾多人的切身的重大利益，通過(guò)公告、聽(tīng)證程序，聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家和人民的意見(jiàn)，將更有利于公共利益的確定。而這種以客觀(guān)形式所決定的主觀(guān)公益，或許更符合民主憲政的要求。通過(guò)聽(tīng)證程序使開(kāi)發(fā)商和被拆遷人真正實(shí)現自愿、平等協(xié)商的原則。司法救濟即訴訟程序是保障私人權利的最后一道防線(xiàn)，要真正做到司法公正公平公開(kāi)，在征收補償上，也應該允許被征收者就抽象行政行為提起訴訟。否則，公民就征地拆遷進(jìn)行訴訟連打官司的渠道都沒(méi)有。
3、定標：確定合理的拆遷補償標準，完善房屋拆遷補償制度
第一，房屋拆遷的補償標準應當高于市場(chǎng)價(jià)值。
首先，雖然房屋拆遷的決定是由政府做出的，是一種行政行為，但是補償則是一種民事行為，雙方要簽訂補償合同。因此，要堅持民事行為的基本原則：平等協(xié)商、等價(jià)有償。征地和收地可以要求被拆遷人必須服從，但補償則不能強迫對方接受，除非有充分理由證明補償合理。在買(mǎi)方一定要買(mǎi)、而賣(mài)方不一定想賣(mài)的情況下，買(mǎi)方付出一個(gè)高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格是合理的，是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的正常現象。
其次，拆遷補償只是對有形的資產(chǎn)進(jìn)行補償，而被迫搬遷所造成的無(wú)形損失有時(shí)是很大的。例如個(gè)人就業(yè)、子女轉學(xué)、重新適應新的工作和生活環(huán)境；工廠(chǎng)搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝、辦證費用等。這些往往沒(méi)有得到補償。制定合理的補償原則和補償標準，有利于加快征地和收地的進(jìn)程，最終加快公共基礎設施的建設，有利于耕地的保護和土地的集約化利用。
第二，房屋拆遷的具體實(shí)施應當市場(chǎng)化。
首先，拆遷當事人逐步市場(chǎng)化。隨著(zhù)用地性質(zhì)的日益市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)的中介公司進(jìn)入到拆遷活動(dòng)中，拆遷的強制性逐步減弱，拆遷方與被拆遷方正逐步形成平等關(guān)系，拆遷談判也逐步形成一種平等的協(xié)商機制。拆遷方需要綜合考慮拆遷成本和工程建設成本，選擇總成本較低的選址方案；被拆遷方也可以討價(jià)還價(jià)，為自己爭取最有利的補償方案。強制拆遷作為一種單方面的行為越來(lái)越少被采用。
其次，拆遷評估逐步市場(chǎng)化。各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)機構已不再是政府的附屬機構，其性質(zhì)已由政府部門(mén)的咨詢(xún)機構轉化為獨立、公正、客觀(guān)的價(jià)格鑒定機構。估價(jià)結果不再只對政府部門(mén)負責，而是對各方當事人負責，對社會(huì )負責。房地產(chǎn)估價(jià)機構不再只為某個(gè)政府機構服務(wù)，而是面向整個(gè)市場(chǎng)，為拆遷雙方當事人服務(wù)。拆遷雙方當事人都可以委托符合資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構，對擬拆遷房屋進(jìn)行評估。
最后，拆遷補償方式和補償價(jià)格逐步市場(chǎng)化。補償方式更多地采用回遷安置（舊房換新房、農民私宅換商品房）的方式，或者是提供多種方式供被拆遷人選擇；補償價(jià)格也從重置成新價(jià)改為市場(chǎng)價(jià)格，更加接近于被拆遷房屋的現實(shí)收益和預期收益，易于為被拆遷人所接受；補償范圍也有所擴大，趨于合理，除了房屋給予補償外，室內裝修和其他構筑物、附屬物也給予補償，臨時(shí)安置費、搬遷費、經(jīng)營(yíng)損失費補償標準都以市場(chǎng)租金為標準，隨行就市，更為合理；不但房屋所有權人得到補償，用益物權人（租賃人）也得到補償。
在經(jīng)濟社會(huì )轉型時(shí)期的房屋拆遷領(lǐng)域，規范缺陷與制度缺陷共同導致的公共利益泛化、公正補償缺乏與利益行為失衡，以完善拆遷補償制度，實(shí)現公正補償，約束政府的過(guò)度征收行為以及依法律程序保障被拆遷者的私有財產(chǎn)權利，來(lái)重構征地拆遷制度，以期從根本上遏制房屋拆遷所導致的一系列社會(huì )沖突。只有市場(chǎng)化可以給被拆遷人一個(gè)平等的法律地位，而只有獲得了平等的法律地位，被拆遷人才能獲得比較合理的補償。
調研報告調研報告格式
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調研報告寫(xiě)作技巧
市場(chǎng)調研報告
大學(xué)生調研報告
社會(huì )調研報告
牙膏市場(chǎng)調研報告
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第三陣營(yíng)是近年來(lái)崛起的中華（第三）、黑人（第四）、納愛(ài)斯、云南白藥、LG等組成的新興品牌，該陣營(yíng)有外資、合資；也有本土企業(yè)，它們都通過(guò)細分市場(chǎng)、差異化營(yíng)銷(xiāo)成功走出了第三條發(fā)展道路。
最后10%左右的市場(chǎng)，被眾多雜牌牙膏組成的“雜牌軍”所瓜分，隨著(zhù)市場(chǎng)的日益成熟，這些雜牌牙膏的生存空間已大幅萎縮。
您平時(shí)會(huì )用什么牙膏
21%
28%
14%
7%
5%
3%5%3%3%3%4%
2%2%
高露潔
佳潔士黑人 中華冷酸靈黑妹兩面針六必治安利竹鹽納愛(ài)斯田七云南白藥
分析：我們調查的結果基本上與事實(shí)相符，外資品牌占據63%的份額，新興市場(chǎng) 的牙膏占據12%，其余由傳統國產(chǎn)牙膏統治
市場(chǎng)競爭環(huán)境分析
當前我國牙膏市場(chǎng)的競爭主要表現在一下方面： 1、價(jià)格：
價(jià)格競爭有所增強；國際企業(yè)力推低端產(chǎn)品，因其在高端市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入飽和程度，但低端市場(chǎng)對其來(lái)說(shuō)是完全空白的市場(chǎng)。發(fā)展策略在創(chuàng )新產(chǎn)品、投放廣告的基礎上，轉向降低成本、降低價(jià)格等方面。以高露潔為代表的洋品牌走高開(kāi)低走的市場(chǎng)策略，依靠降價(jià)和不斷推出低價(jià)位產(chǎn)品的方式來(lái)競爭低端市場(chǎng)，形成殘酷的價(jià)格戰。
從區域和價(jià)格上看，
在中心城市，牙膏市場(chǎng)是由外資名牌和國產(chǎn)名牌占據。大眾消費的價(jià)格區間是3～4元/支，以高露潔、佳潔士、中華組成的第一集團軍占據了3元以上超過(guò)80％的市場(chǎng)份額，形成高度壟斷。
牙膏市場(chǎng)調研報告
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在地級城市，大眾消費的價(jià)格區間是2.5元～3.5元，其中60％的市場(chǎng)份額被外資名牌占據，
40％的市場(chǎng)由國產(chǎn)名牌分割。
在縣級市場(chǎng)，牙膏的大眾消費價(jià)格區間已經(jīng)降到了2元～3元，國產(chǎn)品牌的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)了80％，其中雜牌的市場(chǎng)份額已經(jīng)逐漸攀升。
農村市場(chǎng)，牙膏的大眾消費只在1.5元左右，全國的牙膏農村市場(chǎng)被各地的雜牌牙膏占據半壁江山，正宗的外資名牌已經(jīng)極少露面。
2.、品牌：
高低端品牌互相滲透；高檔市場(chǎng)已被外資品牌牢牢占有，并且樹(shù)立了良好的品牌形象，外資品牌由高檔往低檔延伸，而國產(chǎn)品牌中低檔市場(chǎng)份額減少只得由低檔往高檔發(fā)展。
3、廣告：
是廣告是最有效的營(yíng)銷(xiāo)手段。各牙膏廠(chǎng)商除了加大廣告投入，更用心于廣告創(chuàng )新，科學(xué)的投放。
4、營(yíng)銷(xiāo)渠道：
渠道多元化。傳統批發(fā)渠道的萎縮，促使企業(yè)正將銷(xiāo)售渠道改為扁平化結構。銷(xiāo)售渠道的變化使得新興零售業(yè)態(tài)的重要性顯現出來(lái)。國際連鎖零售賣(mài)場(chǎng)的進(jìn)入加劇了市場(chǎng)競爭，高昂的進(jìn)場(chǎng)費用提高了進(jìn)入壁壘.unjs/news/55A7326D2B226BBD.html， “終端黑洞”已經(jīng)成為企業(yè)以及經(jīng)銷(xiāo)商不容回避的問(wèn)題。
5、牙膏品種：
牙膏品類(lèi)豐富，從防蛀型牙膏一統天下發(fā)展到潔齒、預防、美容、保健、生物型等多種牙膏品類(lèi)并存的格局。新的賣(mài)點(diǎn)不斷出現，如納愛(ài)斯的透明包裝營(yíng)養牙齦、云南白藥的防治牙齦出血和口腔潰瘍配方、加鹽、SIO2、綠茶、蛇膽、蜂膠、中藥成分?..改進(jìn)口味等等。各細分市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)入同質(zhì)化競爭階段，據悉，國內前10位的牙膏產(chǎn)品力趨同（從原料到設備再到工藝差異化很小），差異最大的是銷(xiāo)售力和品牌力。
6、牙膏功能：
從功能上分析：國外品牌多以富含某某因子、物質(zhì)等，冠以科學(xué)頭銜；而國內品牌多打中草藥的牌。在中藥草牙膏市場(chǎng)中，藍天六必治、兩面針、田七等老品牌位居主導地位，不斷推陳出新；黑妹、冷酸靈等新品牌不甘落后，競相推出新產(chǎn)品。高露潔、佳潔士等國際品牌也意識到中國的中藥牙膏市場(chǎng)，開(kāi)始打草本牙膏概念。
牙膏市場(chǎng)調研報告
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總之，中國口腔清潔用品市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入細分營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，產(chǎn)品多元化、多功能化是市場(chǎng)的總體發(fā)展趨勢。
消費者行為分析
請問(wèn)您出于什么原因做出以上選擇
33%
20%
13%
9%
0%2%23%
使用效果很滿(mǎn)意
電視報紙經(jīng)常看到這個(gè)品牌的廣告價(jià)格便宜
同學(xué)家人朋友都在用這個(gè)網(wǎng)絡(luò )
隨便選的'
大家請注意看圖一33%指出做出對牙膏的選擇源于對效果的滿(mǎn)意，其次是受電視廣 告的影響，后者不用多說(shuō)，而前者剛好與圖二的占46%的牙膏市場(chǎng)問(wèn)題中的效果不明顯是不是矛盾了呢，我們說(shuō)不是，圖二中的效果不明顯是針對未被自己選中的品牌而言的，而這些品牌的這一問(wèn)題又是比較普遍存在的，而圖一的滿(mǎn)意是對自己所選品牌的滿(mǎn)意。
經(jīng)我們在超市所做的調查，消費者購買(mǎi)的主流包裝為中型包裝 ，120克（一支牙膏（120g）的終端零售價(jià)在6元以上為高檔牙膏，2-6元為中檔牙膏、2元以下為低檔牙
請問(wèn)您認為現在的牙膏市場(chǎng)中存在哪些問(wèn)題
12%
46%
28%
14%
價(jià)格不合理
效果不明顯廣告虛假
假冒偽劣產(chǎn)品多
圖一
圖二
牙膏市場(chǎng)調研報告
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膏）和165