老年公寓可行性報告

老年公寓可行性報告

老年公寓可行性報告

老年公寓可行性報告（一）：

老年公寓的可行性報告

一、我國老年人狀況分析和養老床位：

據統計，目前我國60歲以上的人口到達1。44億，占總人口的11%，在今后較長(cháng)一段時(shí)期內，老齡人口的比例將以年均3。2%的速度增長(cháng)，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度到達頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于此刻歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別到達4。5億和3。35億，這意味著(zhù)每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據人口專(zhuān)家預測，未來(lái)10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會(huì )到達上千萬(wàn)個(gè)。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

全國各類(lèi)老年社會(huì )福利機構有170多萬(wàn)張養老床位，而全社會(huì )的養老床位需求達1400萬(wàn)張，遠遠不能滿(mǎn)足需要。老年人的養老、安居問(wèn)題日益成為重要的社會(huì )問(wèn)題。

二、石家莊老年人口狀況和老年公寓狀況：

石家莊此刻60歲以上的老年人口已達118。2萬(wàn)，占總人口的12。6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長(cháng)說(shuō)，托老的需求，市場(chǎng)很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬(wàn)張，占市區老齡人口的千分之8。12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求到達的10%，不可而語(yǔ)。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說(shuō)，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開(kāi)始，好多老年公寓爆滿(mǎn)，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過(guò)的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；長(cháng)安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營(yíng)比較好的老年公寓有：長(cháng)安老年公寓；東云老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬(wàn)；東三教的頤壽園投資600萬(wàn)，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬(wàn)；祥和老年公寓擴建投資200萬(wàn)。當時(shí)我們在一家護理院了解狀況時(shí)，老板說(shuō)，石家莊的老年公寓5年后會(huì )火起來(lái)，我們想有必須道理。

三、幾種養老形式的說(shuō)：家庭服務(wù)、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家理解親屬全方位照顧的形式，兒孫滿(mǎn)堂，兒女盡孝自古以來(lái)就是中國老人最理想的養老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活潛質(zhì)，但又不能完全自理的老年人帶給的一種服務(wù)。具體包括上門(mén)送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會(huì )上有生活自理潛質(zhì)但身邊無(wú)人照顧的老年夫婦或單身老年人帶給的一種照顧方式，包括稱(chēng)名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無(wú)人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無(wú)人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人帶給的一種福利。根據我國特有的狀況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會(huì )競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發(fā)生轉變，居家養老和家庭服務(wù)養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場(chǎng)應運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什么：

高標準的老年公寓在設施、管理和環(huán)境上要有特色，體此刻軟件和硬件兩個(gè)方面，無(wú)障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書(shū)室、醫務(wù)室、健身娛樂(lè )場(chǎng)所、室外活動(dòng)場(chǎng)地等都要高標準配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體此刻：規劃設計中力求以生態(tài)園林人文景觀(guān)為主題，充分體現人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動(dòng)和愛(ài)好特點(diǎn)，規劃建設項目要有：垂釣湖、門(mén)球場(chǎng)、飼養場(chǎng)、種植園及戶(hù)外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實(shí)施。在園區內所有設施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無(wú)障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著(zhù)絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬(wàn)里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。

五、此刻一般狀況下老年公寓的利潤來(lái)源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，此刻老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊此刻針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車(chē)輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過(guò)節過(guò)年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問(wèn)，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長(cháng)們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)聯(lián)去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據此刻的市場(chǎng)行情，綜合造價(jià)在2000萬(wàn)。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，能夠入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬(wàn)。2000/294約7年能夠收回投資。相對時(shí)刻長(cháng)，風(fēng)險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開(kāi)宣傳，我們假如要建一個(gè)高標準的老年公寓，在此刻石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會(huì )給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營(yíng)了。要虛心，不張揚，要和各級領(lǐng)導搞好關(guān)聯(lián)，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開(kāi)門(mén)路，切實(shí)把養老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經(jīng)營(yíng)思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶(hù)所想，住戶(hù)的滿(mǎn)意就是我們最好的收入。說(shuō)白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒(méi)有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現的是要有耐心、細心、愛(ài)心、真心、孝心。務(wù)必用心學(xué)習、總結別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

九、項目立項社會(huì )背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，此刻石家莊的老年公寓市場(chǎng)遠遠沒(méi)有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機。

十、綜合思考：我們要建老年公寓要思考這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選取交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛(ài)富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規范化公司式管理，讓參觀(guān)者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來(lái)自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開(kāi)源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，思考事情要有前瞻性，不好重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，帶給差異化管理，最大程度做到最小成本帶給最優(yōu)服務(wù)，到達利潤最大化；要充分思考到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面思考到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，帶給比較齊全的服務(wù)，滿(mǎn)足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì )上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅僅是滿(mǎn)足物質(zhì)享受，還要滿(mǎn)足精神享受，在不斷滿(mǎn)足他們的提高需求，到達心理上的依靠，對于服務(wù)的支出他們會(huì )更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢(qián)的）；還有教育培訓（我個(gè)人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂(lè )、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一齊，增加收入是大有余地。

十二、八面來(lái)風(fēng)：杭州市社會(huì )福利中心，占地58畝，總投資6600萬(wàn)元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實(shí)現利潤40多萬(wàn)元。它的經(jīng)營(yíng)主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂(lè )園，占地50畝，投入5000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬(wàn)元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5。6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18。87%。

老年公寓可行性報告（二）：

一、項目提出的依據

（一）政策依據

1、《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)老齡委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》（豫政辦[2006]105號）

2、河南省民政廳等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì )福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號

3、《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現社會(huì )福利化意見(jiàn)的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）

4、《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）

5、財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機構有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知〉（財稅[2000]97號

6、《中華人民共和國土地管理法》

（二）老年公寓市場(chǎng)機遇

我國已進(jìn)入老齡化社會(huì )階段

按照國際標準，當一個(gè)國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì )。據有關(guān)統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1。45億，占我國總人口的11。2%，而且這個(gè)數字每年都在以3%的速度增長(cháng)。我國進(jìn)入老齡化社會(huì )已是不爭的事實(shí)。根據國家有關(guān)部門(mén)統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19。34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27。8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大

2000年國家有關(guān)部門(mén)透過(guò)調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當于全國國內生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)袊淆g人協(xié)會(huì )估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著(zhù)老年人消費觀(guān)念的逐步轉變，其消費數額還將得到進(jìn)一步增長(cháng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

老年人養老逐步向集中養老轉移受傳統觀(guān)念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著(zhù)近年居民生活水平的提高和居住觀(guān)念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養老院開(kāi)始向往養老院，養老觀(guān)念和居住觀(guān)念正在發(fā)生根本性變化。

家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實(shí)行計劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現已成為社會(huì )的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)刻和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì )問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進(jìn)行老年公寓的建設應對我國進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì )所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng )辦養老服務(wù)機構。

在2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì )上有關(guān)代表提及老年人養老一事，中央領(lǐng)導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門(mén)從社會(huì )各方面宣傳全面關(guān)心和幫忙老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務(wù)機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開(kāi)辦補助;向非營(yíng)利性養老服務(wù)機構的捐贈繳所得稅前扣除…

老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出此刻北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時(shí)的上海商品房積壓量高達上千萬(wàn)平方米的狀況下，中高檔老年公寓一向供不應求，排隊預訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。

總結：如果說(shuō)1。45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì )問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵就應能使我們看到的老年公寓建設的期望。從這天老年人口基數、老年人社會(huì )問(wèn)題及老年人養老觀(guān)念重大轉變的趨勢看，實(shí)施老年公寓建設就應說(shuō)是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時(shí)，水到渠成。能夠預見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所理解。

（三）老年人公寓現狀分析

國內老年公寓的現狀形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，租房居住的占5。2%，其中，租用公有住房的為4。6%，租用商品房的占0。6%，如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15。37%和6。5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1。6%。居住在農村地區的老年家庭戶(hù)，僅有0。5%的戶(hù)租住公有住房或經(jīng)濟適用房。如何書(shū)寫(xiě)老年公寓可行性報告？

現有的養老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關(guān)懷。

目前國內老年設施的形式

目前有大型的退休社區——北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園；

酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；

按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會(huì )福利院；

各地均出現一些私人性質(zhì)的、營(yíng)利性質(zhì)的小型養老院。

（四）鄭州市老年公寓現狀

老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調查結果顯示：2006年我市常住人口為724．28萬(wàn)人，其中65歲及以上的人口為62．5萬(wàn)人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時(shí)增加16．2萬(wàn)人，年平均增加2．7萬(wàn)人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52個(gè)百分點(diǎn)。

戶(hù)型設計不合理、功能相對單一、服務(wù)范圍狹窄

目前鄭州現有的養老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門(mén)外，造成了高的空床率。

住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂(lè )設施單一，醫療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿(mǎn)足老年人個(gè)性是新一代老年人的心理和生理需求。

服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè)培訓

在養老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農民工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專(zhuān)業(yè)知識，對老人的.服務(wù)只是滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，帶給人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。

總之，目前社會(huì )帶給的養老方式著(zhù)眼的是最普通人群，帶給的是最基本的服務(wù)。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無(wú)奈的選取。

（五）老年公寓發(fā)展趨勢

社會(huì )需要居家式老年公寓以滿(mǎn)足中國傳統的養老觀(guān)念

社會(huì )需要規模化的養老社區以降低養老成本保證養老管理服務(wù)水平

產(chǎn)權式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢

縱觀(guān)鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現狀，各養老院無(wú)論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調查中發(fā)現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無(wú)法滿(mǎn)足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類(lèi)型的養老住宅深受老年人喜愛(ài)。他們的成功建設，能夠預示產(chǎn)權式老年公寓將成為未來(lái)老年住宅發(fā)展主流。

老年公寓將逐步從主城區向城郊轉移

老年人進(jìn)入養老社區的目的就是安享晚年和健康長(cháng)壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，堅信隨著(zhù)老年人對養老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿(mǎn)足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。

老年公寓的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

對老年公寓的檔次之分，現尚無(wú)明確界定，但能夠肯定鄭州市現有的多家養老院中絕大多數應界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級換代。總之中檔老年公寓的建設將成為未來(lái)一段時(shí)刻內市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

老年住公寓目標客戶(hù)需求及應對分析

（一）老年公寓目標客戶(hù)需求特征分析

老年住宅的內在需求主要從以下表此刻以下幾個(gè)方面

（1）老年社會(huì )的來(lái)臨

我國是世界上老年人口最多、增長(cháng)最快的國家之一。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長(cháng)，目前已經(jīng)超過(guò)1。3億，占世界老年人口的1／5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開(kāi)始進(jìn)入人口老年型國家行列。

專(zhuān)家預計我國到21世紀中葉，60歲以上的老年人將到達4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22。3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

隨著(zhù)計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“421”家庭結構將超多出現，加上市場(chǎng)經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)刻少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統的家庭養老服務(wù)功能日益弱化。

我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀(guān)因素，為老年住宅產(chǎn)品帶給的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。

（2）老年人收入水平

隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著(zhù)現階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費潛質(zhì)的老年群體將會(huì )凸現，另外，隨著(zhù)收入結構的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來(lái)老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品帶給了強大的消費支持。

(3)老年人福利水平

隨著(zhù)社會(huì )保障制度的強制性實(shí)施和人們保險意識的增強，未來(lái)老年人的福利水平將會(huì )大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂(yōu)后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大帶給了有力保障。--------如何書(shū)寫(xiě)老年公寓可行性報告，8大步驟

(4)老年人居住狀況

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶(hù)中，還有將近5。9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒(méi)有住房，有5。9%的戶(hù)是合住房，有33。4%住房少于2間，有3。4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14。2%，鎮占1。4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。

2000年北京市老年人基本需求調查中有55。9%的老年人對目前的住房狀況表示滿(mǎn)意，20。9%的人不太滿(mǎn)意。對住房問(wèn)題不滿(mǎn)意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿(mǎn)意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小；其次是正因環(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設施差。期望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

另外，一些標準很低的簡(jiǎn)易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不一樣程度的存在。

可見(jiàn)，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。

老年公寓可行性報告

目 錄

一、項目提出的依據

二、老年公寓目標客戶(hù)需求及應對分析

三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件

四、老年公寓規劃

五、老年公寓風(fēng)險分析

六、風(fēng)險規避與控制措施

七、項目實(shí)施

八、結論

一、項目提出的依據

(一)政策依據

1、《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)老齡委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》(豫政辦[2006]105號)

2、河南省民政廳等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì )福利事業(yè)的通知》(豫民福[1998]19號

3、《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現社會(huì )福利化意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2000]19號)

4、《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2006]6號)

5、財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機構有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知〉(財稅[2000]97號

6、《中華人民共和國土地管理法》

(二)老年公寓市場(chǎng)機遇

Ø 我國已進(jìn)入老齡化社會(huì )階段

按照國際標準，當一個(gè)國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì )。據有關(guān)統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個(gè)數字每年都在以3%的速度增長(cháng)。我國進(jìn)入老齡化社會(huì )已是不爭的事實(shí)。根據國家有關(guān)部門(mén)統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

Ø “老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大

2000年國家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當于全國國內生產(chǎn)總值的1/3;另?yè)袊淆g人協(xié)會(huì )估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著(zhù)老年人消費觀(guān)念的逐步轉變，其消費數額還將得到進(jìn)一步增長(cháng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很

大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

Ø 老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀(guān)念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著(zhù)近年居民生活水平的提高和居住觀(guān)念的改變;核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，

一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養老院開(kāi)始向往養老院，養老觀(guān)念和居住觀(guān)念正在發(fā)生根本性變化。

Ø 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實(shí)行計劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現已成為社會(huì )的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì )問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

Ø 國家、省、市各級政府鼓勵進(jìn)行老年公寓的建設

面對我國進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì )所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng )辦養老服務(wù)機構。在2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì )上有關(guān)代表提及老年人養老一事，中央領(lǐng)導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門(mén)從社會(huì )各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務(wù)機構建設用地可劃撥;十余項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優(yōu)惠;財政可給一次性開(kāi)辦補助;向非營(yíng)利性養老服務(wù)機構的捐贈繳所得稅前扣除…

Ø 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時(shí)的上海商品房積壓量高達上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。

總結：

如果說(shuō)1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì )問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會(huì )問(wèn)題及老年人養老觀(guān)念重大轉變的趨勢看，實(shí)施老年公寓建設應該說(shuō)是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

(三)老年人公寓現狀分析

Ø 國內老年公寓的現狀

據有關(guān)部門(mén)的調查表明，與目前超過(guò)1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問(wèn)題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

Ø 國內老年人的居住模式

A、購買(mǎi)房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，購買(mǎi)商品房的占2.4%，購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買(mǎi)原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買(mǎi)商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買(mǎi)經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%,購買(mǎi)原公有住房的戶(hù)分別為 37.1%和12.7%。縣購買(mǎi)商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶(hù)總共不超過(guò)1.9%。可以看出，目前我國城鎮居民已購買(mǎi)住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買(mǎi)的住房中。

B、自行建房居住

個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來(lái)源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說(shuō)明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來(lái)源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶(hù)，僅有0.5%的戶(hù)租住公有住房或經(jīng)濟適用房。

現有的養老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關(guān)懷。

Ø 目前國內老年設施的形式

目前有大型的退休社區——北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園;

酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;

按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會(huì )福利院;

各地均出現一些私人性質(zhì)的、營(yíng)利性質(zhì)的小型養老院。

(四)鄭州市老年公寓現狀

Ø 老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調查結果顯示：2006年我市常住人口為724.28萬(wàn)人，其中65歲及以上的人口為62.5萬(wàn)人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時(shí)增加16.2萬(wàn)人，年平均增加2.7萬(wàn)人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比2000年提高1.52個(gè)百分點(diǎn)。

Ø 戶(hù)型設計不合理、功能相對單一、服務(wù)范圍狹窄

目前鄭州現有的養老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門(mén)外，造成了高的空床率。

Ø 住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂(lè )設施單一，醫療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿(mǎn)足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

Ø 服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè)培訓

在養老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農民工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專(zhuān)業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。

總之，目前社會(huì )提供的養老方式著(zhù)眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無(wú)奈的選擇。

(五)老年公寓發(fā)展趨勢

Ø 社會(huì )需要居家式老年公寓以滿(mǎn)足中國傳統的養老觀(guān)念

Ø 社會(huì )需要規模化的養老社區以降低養老成本保證養老管理服務(wù)水平

產(chǎn)權式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢

縱觀(guān)鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現狀，各養老院無(wú)論是從硬件設施和軟件