ppp項目設置(ppp模式會(huì )計賬務(wù)處理實(shí)例?)
1.ppp模式會(huì )計賬務(wù)處理實(shí)例?
物業(yè)會(huì )計的賬務(wù)處理第一章 經(jīng)營(yíng)收入核算管理規定 1 經(jīng)營(yíng)收入的范圍經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得各項收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
1。1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。
1。1。
1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。
1。1。
2物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)性收入。 如企業(yè)經(jīng)營(yíng)自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。
1。1。
3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行大修取得的收入。 1。
2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入等。 1。
2。1商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。
2 經(jīng)營(yíng)收入的確認及其時(shí)間 2。 1企業(yè)應當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑據時(shí)確認為經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現。
當年度經(jīng)營(yíng)收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。 2。
2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。 企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據合同或者協(xié)議所規定的付款日期或者在收到合同規定的價(jià)款之日確認營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。
3 經(jīng)營(yíng)收入會(huì )計科目處理 3。1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營(yíng)收入計入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。
其他如材料物資銷(xiāo)售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類(lèi)別和項目管理處分別設置并進(jìn)行明細核算。
3。2 企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì )的場(chǎng)地收取停車(chē)使用費，所取得的收入計入“其他應付款——***場(chǎng)地停車(chē)費代收”科目貸方，并全額計提和交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費。
根據物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會(huì )收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規定列支）時(shí)，計入“其他應付款——***場(chǎng)地停車(chē)費代收”科目借方；物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款—***場(chǎng)地停車(chē)費代收”科目的貸方余額，借記并轉入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據實(shí)際情況按項目管理處和費用類(lèi)別設置明細賬進(jìn)行核算。
第二章 成本費用核算管理規定 1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個(gè)會(huì )計年度內不得任意改變。 2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限： 2。
1生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人員工資、獎金和按規定比例提取的福利費、工會(huì )經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設施設備維修及保養費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人員的勞動(dòng)保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定資產(chǎn)折舊費等等。
非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)消耗，如投資活動(dòng)，籌資活動(dòng)；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。 2。
2 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理性支出均計入期間費用。 如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。
2。3 不同會(huì )計期間的成本費用界限根據“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。
會(huì )計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。 2。
4 不同核算單位的費用界限根據管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。
3 成本核算及科目設置 3。1按不同管理處設置“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”明細賬，計算并歸集主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。
3。2主營(yíng)業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過(guò)程中不同的核算對象，設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類(lèi)別設置三級明細科目。
3。3 物業(yè)管理成本的核算 3。
3。1自營(yíng)方式管理成本的核算。
采用自營(yíng)方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類(lèi)別計入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。 3。
3。2出包方式管理成本的核算。
對部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，。
2.PPP業(yè)務(wù)的會(huì )計與稅務(wù)如何處理?
一、PPP項目概述 （一）基本概念搜索 1。
定義與范圍 PPP，政府與社會(huì )資本合作模式，即政府采取競爭性方式擇優(yōu)選擇具有投資、運營(yíng)管理能力的社會(huì )資本，雙方按照平等協(xié)商原則訂立合同，明確責權利關(guān)系，由社會(huì )資本提供公共服務(wù)，政府依據公共服務(wù)績(jì)效評價(jià)結果向社會(huì )資本支付相應對價(jià)，保證社會(huì )資本獲得合理收益。 社會(huì )資本經(jīng)營(yíng)PPP業(yè)務(wù)，取得的收入來(lái)源主要有使用者付費、可行性缺口補助和政府付費等。
PPP業(yè)務(wù)的本質(zhì)是政府購買(mǎi)服務(wù)，在PPP項目中政府與社會(huì )資本之間存在雙重法律關(guān)系： 一是項目合作的民事法律關(guān)系； 二是政府對項目及公共服務(wù)監管的行政法律關(guān)系。 PPP業(yè)務(wù)關(guān)注社會(huì )資本對基礎設施或公共項目的運營(yíng)管理，運作方式主要包括委托運營(yíng)（O&M）、管理合同（MC）、建設-運營(yíng)-移交（BOT）、建設-擁有-運營(yíng)（BOO）、轉讓-運營(yíng)-移交（TOT）和改建-運營(yíng)-移交（ROT）等。
2。相關(guān)主體 PPP業(yè)務(wù)主要涉及下列主體： （1）項目實(shí)施機構政府或其指定的有關(guān)職能部門(mén)或事業(yè)單位可作為PPP項目的實(shí)施機構，負責項目準備、采購、監管和移交等工作。
（2）社會(huì )資本PPP項目的投資方，指已建立現代企業(yè)制度的境內外企業(yè)法人，但不包括本級政府所屬融資平臺公司及其他控股國有企業(yè)。 （3）項目公司社會(huì )資本為經(jīng)營(yíng)PPP項目專(zhuān)門(mén)設立的公司，政府可指定相關(guān)機構依法參股項目公司。
根據國辦發(fā)[2015]42號文件，嚴禁政府的融資平臺公司通過(guò)保底承諾等方式參與政府和社會(huì )資本合作項目，進(jìn)行變相融資。 當PPP業(yè)務(wù)涉及基礎設施建設時(shí)，項目公司有時(shí)也是項目承建主體。
（4）監管機構對PPP項目的建設、管理、運營(yíng)、公共服務(wù)提供等方面進(jìn)行監管的政府相關(guān)職能部門(mén)。 （5）其他即參與PPP項目的金融機構、保險機構、財務(wù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等。
3。項目實(shí)施流程 注：上圖摘自《政府和社會(huì )資本合作模式操作指南（試行）》（財金[2014]113號）。
（二）業(yè)務(wù)模式搜索通常情況下，PPP業(yè)務(wù)模式如下圖所示： （三）PPP項目的融資搜索根據國辦發(fā)[2015]42號文件，對于PPP項目，鼓勵符合條件的項目運營(yíng)主體在資本市場(chǎng)通過(guò)發(fā)行公司債券、企業(yè)債券、中期票據、定向票據等市場(chǎng)化方式進(jìn)行融資。 鼓勵項目公司發(fā)行項目收益債券、項目收益票據、資產(chǎn)支持票據等。
隨著(zhù)資產(chǎn)證券化內容的成熟與豐富，資產(chǎn)證券化與PPP模式相結合已成為趨勢，PPP項目將其未來(lái)收益權作為基礎資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持票據的案例逐漸增多，通過(guò)資產(chǎn)支持票據的發(fā)行，可以有效緩解PPP項目融資及回報周期長(cháng)的難點(diǎn)，有效獲取資金的時(shí)間價(jià)值。 以下是資產(chǎn)支持票據融資模式： 二、PPP項目的會(huì )計處理 根據PPP項目具體運作方式的不同，相關(guān)主體會(huì )計處理各異，現分類(lèi)介紹如下： （一）BOT類(lèi)搜索BOT：建設-運營(yíng)-移交，是指由社會(huì )資本或項目公司承擔新建項目設計、融資、建造、運營(yíng)、維護和用戶(hù)服務(wù)職責，合同期滿(mǎn)后項目資產(chǎn)及相關(guān)權利等移交給政府的項目運作方式。
合同期限一般為20-30年。此類(lèi)PPP項目由項目公司負責基礎設施的承建、維護與運營(yíng)，提供公共服務(wù)，并在合同期內，獲得該公共項目的特許經(jīng)營(yíng)收費權以及一部分政府付費。
根據《企業(yè)會(huì )計準則第14號——收入》、《企業(yè)會(huì )計準則第15號——建造合同》及《企業(yè)會(huì )計準則解釋第2號》等文件，企業(yè)采用建設經(jīng)營(yíng)移交方式（BOT）參與公共基礎設施建設業(yè)務(wù)，應當按照以下規定進(jìn)行會(huì )計處理： 1涉及的BOT業(yè)務(wù)應當同時(shí)滿(mǎn)足以下條件： （1）合同授予方為政府及其有關(guān)部門(mén)或政府授權進(jìn)行招標的企業(yè)。 （2）合同投資方為按照有關(guān)程序取得該特許經(jīng)營(yíng)權合同的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同投資方）。
合同投資方按照規定設立項目公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項目公司）進(jìn)行項目建設和運營(yíng)。項目公司除取得建造有關(guān)基礎設施的權利以外，在基礎設施建造完成以后的一定期間內負責提供后續經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
（3）特許經(jīng)營(yíng)權合同中對所建造基礎設施的質(zhì)量標準、工期、開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后提供服務(wù)的對象、收費標準及后續調整作出約定，同時(shí)在合同期滿(mǎn)，合同投資方負有將有關(guān)基礎設施移交給合同授予方的義務(wù)，并對基礎設施在移交時(shí)的性能、狀態(tài)等作出明確規定。 2與BOT業(yè)務(wù)相關(guān)收入的確認。
（1）建造期間，項目公司對于所提供的建造服務(wù)應當按照《企業(yè)會(huì )計準則第15號——建造合同》確認相關(guān)的收入和費用。基礎設施建成后，項目公司應當按照《企業(yè)會(huì )計準則第14號——收入》確認與后續經(jīng)營(yíng)服務(wù)相關(guān)的收入。
建造合同收入應當按照收取或應收對價(jià)的公允價(jià)值計量，并分別以下情況在確認收入的同時(shí)，確認金融資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)： ①合同規定基礎設施建成后的一定期間內，項目公司可以無(wú)條件地自合同授予方收取確定金額的貨幣資金或其他金融資產(chǎn)的；或在項目公司提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)的收費低于某一限定金額的情況下，合同授予方按照合同規定負責將有關(guān)差價(jià)補償給項目公司的，應當在確認收入的同時(shí)確認金融資產(chǎn)，并按照《企業(yè)會(huì )計準則第22號——金融工具確認和計量》的規定處理。 ②合同規定項目公司在有關(guān)基礎設施建成后，從事經(jīng)營(yíng)的一定期間內有權利向獲取服務(wù)的對象收取費用，但收費金額不確定的，該權利不構成一項無(wú)條件收。
3.ppp中運用哪些財務(wù)知識
PPP財務(wù)評價(jià)方法BOT/PPP項目往往都是投資金額巨大、社會(huì )影響廣泛、建設經(jīng)營(yíng)周期長(cháng)的固定資產(chǎn)投資項目，由于有了私營(yíng)部門(mén)的參與，其財務(wù)評價(jià)要與一般項目的財務(wù)評價(jià)區別對待，具體應注意：（1）計算期不同。
對于私營(yíng)部門(mén)而言，財務(wù)評價(jià)的計算期是從項目啟動(dòng)到項目特許期結束，且在特許期結束后，一般并沒(méi)有所謂的資產(chǎn)回收。而對于公共部門(mén)而言，財務(wù)評價(jià)的計算期有兩個(gè)：一是從項目啟動(dòng)到項目不能再提供產(chǎn)品或服務(wù)（如拆除）時(shí)的經(jīng)濟壽命期，評價(jià)項目在整個(gè)經(jīng)濟壽命期內的財務(wù)情況；二是從項目移交后到項目經(jīng)濟壽命期結束，作為計算公共部門(mén)利益的財務(wù)評價(jià)指標；（2）特許權協(xié)議直接影響各參與者的收益和風(fēng)險。
BOT/PPP項目的財務(wù)分析也需要預測項目提供的產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格、市場(chǎng)需求量、通貨膨脹率、利率、稅率、匯率等因素的變動(dòng)，與其他項目不同的是，由于在特許權協(xié)議中會(huì )對以上因素做出一些特殊約定，這些約定直接影響各方的收益和風(fēng)險。（3）項目受益人多。
BOT/PPP項目的一個(gè)主要特點(diǎn)是項目的參與者多，意味著(zhù)項目的受益方也多，為達到多贏(yíng)的目的，財務(wù)評價(jià)結果必需能夠體現主要參與者的受益情況。
4.ppp中運用哪些財務(wù)知識
PPP
財務(wù)評價(jià)方法
BOT/PPP
項目往往都是投資金額巨大、社會(huì )影響廣泛、建設經(jīng)營(yíng)周期長(cháng)的固定資產(chǎn)投
資項目，由于有了私營(yíng)部門(mén)的參與，其財務(wù)評價(jià)要與一般項目的財務(wù)評價(jià)區別對待，
具體應注意：
(
1
)計算期不同。
對于私營(yíng)部門(mén)而言，財務(wù)評價(jià)的計算期是從項目啟動(dòng)到項目特許
期結束，且在特許期結束后，一般并沒(méi)有所謂的資產(chǎn)回收。而對于公共部門(mén)而言，財
務(wù)評價(jià)的計算期有兩個(gè)：
一是從項目啟動(dòng)到項目不能再提供產(chǎn)品或服務(wù)
（如拆除）
時(shí)
的經(jīng)濟壽命期，
評價(jià)項目在整個(gè)經(jīng)濟壽命期內的財務(wù)情況；
二是從項目移交后到項目
經(jīng)濟壽命期結束，作為計算公共部門(mén)利益的財務(wù)評價(jià)指標；
(
2
)特許權協(xié)議直接影響各參與者的收益和風(fēng)險。
BOT/PPP
項目的財務(wù)分析也需要
預測項目提供的產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格、市場(chǎng)需求量、通貨膨脹率、利率、稅率、匯率等
因素的變動(dòng)，
與其他項目不同的是，
由于在特許權協(xié)議中會(huì )對以上因素做出一些特殊
約定，這些約定直接影響各方的收益和風(fēng)險。
(
3
)項目受益人多。
BOT/PPP
項目的一個(gè)主要特點(diǎn)是項目的參與者多，意味著(zhù)項目
的受益方也多，
為達到多贏(yíng)的目的，
財務(wù)評價(jià)結果必需能夠體現主要參與者的受益情
況。
