土增清算審計費入什么(土地增值稅清算后,會(huì )計上怎樣入帳)
1.土地增值稅清算后,會(huì )計上怎樣入帳
土地增值稅，看公司是什么樣的企業(yè)，如果是房地產(chǎn)企業(yè)計提土地增值稅時(shí)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應交稅費-應交土地增值稅實(shí)際交納借：應交稅費-應交土地增值稅貸；銀行存款如果不是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生時(shí)①一般企業(yè)轉讓的土地使用權連同地上建筑物及其附著(zhù)物一并在“固定資產(chǎn)”等科目核算的，轉讓時(shí)應交的土地增值稅：借：固定資產(chǎn)清理貸：應交稅費——應交土地增值稅實(shí)際交納時(shí)借：應交稅費-應交土地增值稅貸；銀行存款②一般企業(yè)土地使用權在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算的，轉讓時(shí)按實(shí)際收到的金額：借：銀行存款累計攤銷(xiāo)貸：無(wú)形資產(chǎn)應交稅費——應交土地增值稅營(yíng)業(yè)外收入（或借：營(yíng)業(yè)外支出）實(shí)際交納時(shí)借：應交稅費-應交土地增值稅貸；銀行存款來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )，請參考。
2.希望提供房地產(chǎn)土地增值稅的清算方法和會(huì )計分錄
第三章 清算受理 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（三）納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿(mǎn)足條件之日起90日內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
應進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規定處理。第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據本地實(shí)際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算說(shuō)明，主要內容應包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷(xiāo)合同統計表、銷(xiāo)售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。
主管稅務(wù)機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告 以下是土地增值稅清算的審核重點(diǎn)，根據審核重點(diǎn)提前做好應對工作： 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
在清算審核時(shí)，應審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開(kāi)發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。在審核收入情況時(shí)，應結合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項目可售面積的數據關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行審核；對銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。
關(guān)于非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定，規程規定：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。
土地增值稅扣除項目審核的內容包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用；與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規定的其他扣除項目。 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。
是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。拆遷補償費是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
審核前期工程費、基礎設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：前期工程費、基礎設施費是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基。
3.審計過(guò)程中,土地增值稅需要計提嗎
1、審計過(guò)程中，土地增值稅需要計提。
2、土地增值稅是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。土地增值稅征收有利于調節土地增值收益、規范土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，它涉及金額巨大、影響范圍廣泛、測度專(zhuān)業(yè)性強、技術(shù)復雜，攸關(guān)國家和人民的利益，同時(shí)土地出讓金審計中的收入和土地增值稅征收清算環(huán)節中的可扣除項目密切相關(guān)，因此審計機關(guān)在土地出讓金與耕地保護審計和日常審計工作中需要關(guān)注土地增值稅的征管情況。
4.土增清算調整成本如何入賬
在合作建房中，其中一種合作方式是一方出地，一方出資，建成后按比例分房。
依據《財政部、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅[1995]48號）規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
(1)對于提供土地的一方，我公司內部有兩種意見(jiàn)：
一種觀(guān)點(diǎn)認為，在整個(gè)過(guò)程中要繳納兩道土地增值稅：一是提供土地合作建房時(shí)，視同銷(xiāo)售部分土地，按換房屋的公允價(jià)值確認轉讓土地的收入，賬面的土地成本視為成本計算土地增值稅；二是分得房屋再銷(xiāo)售時(shí)的土地增值稅，按轉讓舊房屋及建筑物征收土地增值稅。
另一種觀(guān)點(diǎn)認為，在整個(gè)過(guò)程中只繳納一道土地增值稅：就是分得房屋再銷(xiāo)售時(shí)的土地增值稅，按實(shí)際售價(jià)確認收入，賬面的土地成本確認成本。
一種觀(guān)點(diǎn)認為，該種合作方式的實(shí)質(zhì)是以物易物，在計算分得房屋再銷(xiāo)售的計稅本應該按換出去房屋的公允價(jià)值確認再加上分得房屋的建安成本確認。
另一種觀(guān)點(diǎn)認為，在計算分得房屋再銷(xiāo)售的計稅本為建設該合作項目發(fā)生的所有建安成本支出。依據為《
國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知
》（國稅發(fā)[2009]31號）中的第三十一條的規定。這種觀(guān)點(diǎn)認為，在成本確認方面，各稅種確認的原則應該保持一致。
2、對于出資方而言，是以房產(chǎn)抵償出地方的土地款項，在計算土地增值稅時(shí)應以分出房屋的公允價(jià)作為取得土地使用權的價(jià)值，另外加上發(fā)生的各項成本費用作為土地增值稅的扣除項目。應當適用《
國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知
》（國稅函[2010]220號）文件第六條一款規定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《
國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知
》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時(shí)將此確認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補差價(jià)款，應抵減本項目拆遷補償費。
