北京業(yè)委會(物業(yè)會計的賬務處理是怎樣的)
1.物業(yè)會計的賬務處理是怎樣的
物業(yè)會計的賬務處理第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定 1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。
1。1主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。
1。1。
1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。
1。1。
2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。 如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。
1。1。
3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 1。
2其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 1。
2。1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。
2 經(jīng)營收入的確認及其時間 2。 1企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。
當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。 2。
2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。
3 經(jīng)營收入會計科目處理 3。1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務收入”科目。
其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入“其他業(yè)務收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。
3。2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。
根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目借方；物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。
第二章 成本費用核算管理規(guī)定 1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。 2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限： 2。
1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。
非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。 2。
2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。 如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。
2。3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。
會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。 2。
4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。
3 成本核算及科目設置 3。1按不同管理處設置“主營業(yè)務成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務成本。
3。2主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。
3。3 物業(yè)管理成本的核算 3。
3。1自營方式管理成本的核算。
采用自營方式進行物業(yè)管理服務的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務成本—物業(yè)管理成本”。 3。
3。2出包方式管理成本的核算。
對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，。
2.物業(yè)公司會計科目
一、建賬：需要設置總賬、明細賬、現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。
二、物業(yè)公司日常工作涉及的票據(jù)有：收取物業(yè)費票據(jù)；物業(yè)保安、保潔、綠化、公用設施維修等支出票據(jù)；公司日常費用支出票據(jù)，如水電費、辦公費、通訊費、管理人員工資、車輛費用等。 三、月末編制資產(chǎn)負債表和損益表。
會計報表編制的方法和其他行業(yè)是一樣的。都是按照會計書上財務報表填制要求編制的。
四、物業(yè)公司屬于營業(yè)稅的征收范圍，營業(yè)稅稅率5%；涉及的稅金有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅等。 五、物業(yè)公司使用的會計科目，給你提供一份科目表看看吧。
3.物業(yè)公司會計賬務如何處理
一、物業(yè)物業(yè)：是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。
物業(yè)應具備如下幾個要素：（1）物業(yè)所指房屋必須是已建成的并具有使用功能。（2）這些房屋包括供居住和非居住的各類房屋。
（3）物業(yè)還包括與這些房屋相配套的房屋內(nèi)部各項設施以及與房屋相鄰的場地、停車場、小區(qū)干道等。 （4）物業(yè)也包括與房屋相配套的設備和市政公用設施。
物業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)既有著本質(zhì)的聯(lián)系又有所不同。房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、流通、消費的整個過程。
而物業(yè)是指房地產(chǎn)進入消費領域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。二、物業(yè)管理概念；物業(yè)管理是指由專門的機構和人員對已竣工驗收投入使用的各類物業(yè)以經(jīng)營的方式進行維護、修繕，并為產(chǎn)權使用人提供全方位的綜合物業(yè)管理的內(nèi)容：物業(yè)管理類別可分為商住、寫字樓、高級公寓和一般住宅小區(qū)四種。
物業(yè)管理企業(yè)會計與物業(yè)管理的發(fā)展息息相關，蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)會計工作能夠發(fā)揮更大的作用。物業(yè)管理越發(fā)展，會計核算越重要一、物業(yè)管理企業(yè)會計對象物業(yè)管理企業(yè)會計：是以貨幣為主要計量單位，并利用專門的方法和程序?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)的管理、服務、經(jīng)營活動進行完整的、連續(xù)的、系統(tǒng)的反映和監(jiān)督。
旨在提供經(jīng)濟信息，提高經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)會計是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分。
二、物業(yè)管理企業(yè)會計的職能會計職能，就是指會計在經(jīng)濟管理中所具有的功能。物業(yè)管理企業(yè)會計具有反映和監(jiān)督兩大基本職能。
1反映職能反映職能是指通過確認、計量、記錄、報告，從數(shù)量上反映物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)發(fā)生或完成的經(jīng)濟活動，為物業(yè)管理企業(yè)提供經(jīng)濟信息的功能。 反映職能是會計的最基本職能。
反映職能有如下特點：（1）反映過程中，主要利用貨幣計量。（2）物業(yè)管理企業(yè)會計反映應具有完整性、連續(xù)性和系統(tǒng)性。
2監(jiān)督職能監(jiān)督職能是指會計利用反映所提供的經(jīng)濟信息，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟活動進行控制，使之達到預期目標的功能。 二、物業(yè)管理企業(yè)會計的職能所謂的會計職能，就是指會計在經(jīng)濟管理中所具有的功能。
物業(yè)管理企業(yè)會計具有反映和監(jiān)督兩大基本職能。（一）反映職能 反映職能是指通過確認、計量、記錄、報告，從數(shù)量上反映物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)發(fā)生或完成的經(jīng)濟活動，為物業(yè)管理企業(yè)提供經(jīng)濟信息的功能。
反映職能是會計的?；韭毮?。反映職能有如下特點； （1）反映過程中，主要利用貨幣計量。
對物業(yè)管理企業(yè)已發(fā)生的各項業(yè)務可以采用貨幣度量、實物度量和勞動度量。而貨幣度量可以將性質(zhì)不同的各項業(yè)務加以綜合，求得綜合性較強的價值指標。
市場經(jīng)濟條件下，廣泛利用綜合價值管理，是實行有效管理的一個重要手段。 在反映中，我們并不排斥其他度量方法，但主要采用貨幣度量是反映的一大特點。
（2）物業(yè)管理企業(yè)會計反映應具有完整性、連續(xù)性和系統(tǒng)性。完整性是指凡屬于經(jīng)營活動中能以貨幣計量的經(jīng)濟業(yè)務都要加以記錄，不能遺漏。
連續(xù)性是指在核算時對各種經(jīng)濟業(yè)務應按照其發(fā)生的時間順序依次進行登記，而不中斷。 系統(tǒng)性是指會計提供的信息資料必須通過一定的方法加以整理，形成相互聯(lián)系的有序整體。
（二）監(jiān)督職能監(jiān)督職能是指會計利用反映所提供的經(jīng)濟信息，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟活動進行控制.使之達到預期目標的功能。反映和監(jiān)督這兩項職能是不可分割的。
二者的關系是辯證統(tǒng)一的。 沒有會計監(jiān)督，反映就失去存在的意義.沒有會計反映，會計監(jiān)督就失去存在的基礎。
一、會計核算的基本前提以下列條件為前提 1會計主體會計主體是指會計工作所服務的特定單位。它明確了會計服務的空間范圍。
確定會計主體的目的是為了把會計主體的經(jīng)濟業(yè)務與其他會計主體及投資者的經(jīng)濟業(yè)務分開。 具備三個條件：（1）實行獨立核算，并能獨立計算盈虧。
（2）進行獨立的生產(chǎn)經(jīng)營活動。（3）具有一定數(shù)量的資金。
企業(yè)不論大小，只要具備上述三個條件，即可稱為會計主體。會計人員是站在特定會計主體的立場，核算特定主體的經(jīng)濟活動。
2持續(xù)經(jīng)營持續(xù)經(jīng)營是指已確定的會計主體，在不考慮企業(yè)是否將破產(chǎn)清算的條件下，應以持續(xù)、正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提。 它明確了會計工作的時間范圍，為企業(yè)進行會計核算提供了相對穩(wěn)定的條件。
3會計分期會計分期是指把企業(yè)連續(xù)不斷的生產(chǎn)經(jīng)營活動過程，劃分為一定的會計期間，以便分期結(jié)算帳目，分清各個會計期間的經(jīng)營成果，按期編制會計報表。4貨幣計量貨幣計量是指對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動及經(jīng)營成果采用同一種貨幣作為統(tǒng)一尺度來進行計量。
二、會計核算的一般原則會計核算的一般原則是建立在會計核算基本前提基礎上，對會計核算所提供的信息的基本要求。1.客觀性原則2.重要性原則3.有用性原則4.可比性原則5.一貫性原則6.及時性原則7.清晰性原則8.權責發(fā)生制原則9.配比原則10.劃分收益性支出與資本性支出原則11.歷史成本原則12.謹慎原則一、會計要素 會計要素即是會計對象的具體化。
我國將企業(yè)會計要素劃分為資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。1.資產(chǎn) 資產(chǎn)是企業(yè)擁有或控制，能夠以貨幣計量的經(jīng)濟資源。
2.負債 負債是企業(yè)所承擔的能以貨幣計量、需。
4.物業(yè)公司賬務處理收到業(yè)委會劃到物業(yè)的維修工程款(物業(yè)代收代付
1、如果收到業(yè)委會劃來的房屋共用部分、共用設施設置維修基金，按你做的會計分錄計入“代管基金”是對的。
如果不屬于公共維修基金，應該計入“經(jīng)營收入--維修收入”科目。 2、用于維修時： （1）不屬于公共維修的支出 借：經(jīng)營成本--維修成本 貸：銀行存款等 （2）屬于公共維修的支出 借：物業(yè)工程 貸：銀行存款等 3、你看看“代管基金”和“物業(yè)工程”科目核算的內(nèi)容。
第281號科目代管基金 1.本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分、共用設施設置維修基金。 2.企業(yè)代收代管基金時，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。
企業(yè)收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。 企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設施設備，應負擔的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，應按受益對象，借記“經(jīng)營成本”、“管理費用”、“其他業(yè)務支出”科目，貸記本科目。
代管基金按規(guī)定用途使用，應分別以下兩種情況進行處理：由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造任務的，實際發(fā)生的工程支出，借記“物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記“經(jīng)營收入-物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記“物業(yè)工程”科目。 由外單位承接大修任務的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。
3.本科目應按單幢房屋設置明細賬。 4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結(jié)余。
第411號科目物業(yè)工程 1.本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。 企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算。
2.企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“經(jīng)營收入——物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記本科目。
企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、把會計從業(yè)站點加入收藏夾使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“遞延資產(chǎn)”科目，貸記本科目。 3.本科目應按工程項目設置明細賬。
4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本。 5.企業(yè)可以根據(jù)實際業(yè)務需要，增設相應的科目。
5.我想問一下,物業(yè)會計都要做什么分錄
物業(yè)管理企業(yè)的會計核算在明確執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》基礎上，再按照《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》執(zhí)行。
是近年來比較具體的對物業(yè)會計的工作性指導，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會計科目的設置。如新設的第205號科目“代收款項”，第281號科目“代管基金”，第411號科目“物業(yè)工程”是在行業(yè)中常見常用的收支科目。
對原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第204號科目“預收帳款”，第209號科目“其他應付款”，第501號科目“經(jīng)營收入”，第502號科目“經(jīng)營成本”，第512號科目“其他業(yè)務支出”等都較具體地作了解釋和歸類說明。充分發(fā)揮了會計管理的職能，為企業(yè)內(nèi)部正確統(tǒng)計運作和有效控制成本支出，提供合理的會計信息和充分的理論依據(jù)。
1、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》分清了代收款項同其他收入款項的界限，新設置的第205號科目“代收款項”立意明確，物業(yè)公司代有關部門向業(yè)主收取的垃圾清運費、有線電視初裝費、電表保證金、水費押金等，可在“代收款項”一級科目下設各項二級科目，——分類入帳。有利于發(fā)揮會計管理職能，統(tǒng)一結(jié)算交納，操作性強。
[例]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運費，為有線電視臺代收初裝費，為自來水公司預收水費，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下： 借：101現(xiàn)金、102銀行存款 貸：205代收款項——垃圾清運費 ——有線電視初裝費 ——水費 ——電表保證金 月末將收入各項費用歸還有關部門，分錄如下： 借：205代收款項——垃圾清運費 ——有線電視初裝費 ——水費 ——電表保證金 貸：102銀行存款 月末將為業(yè)主服務的服務費收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入： 借：205代收款項——服務費收入 貸：經(jīng)營收入——服務費收入 代收款項科目的期末余額，在資產(chǎn)負債表中“其他流動負債”額目中反映。 2、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》切合實際設置新科目，糾正了以往對維修基金科目歸類無序的缺陷。
過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第203號科目“應付帳款”，也有歸集在第261號科目“長期應付款”。新增設第281號科目“代管基金”是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實際。
[例]某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位、共用設施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如下： 借：102銀行存款——代管基金存款 貸：281代管基金——維修基金 ——利息收入 外單位承接大修任務，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權人認可后支付維修基金，分錄如下： 借：281代管基金——維修基金 貸：102銀行存款 本科目期末貸方余額反映代管基金結(jié)余款。 3、《物業(yè)管理企業(yè)會計核等補充規(guī)定》新設置第411號科目“物業(yè)工程”，歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地、系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進行成本控制。
[例1]某物業(yè)公司對開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進行裝修改建，分錄如下： 借：411物業(yè)工程——辦公室裝修 貸：102銀行存款、124庫存材料 辦公室裝修工程完工，費用在二年中分攤： 借：171遞延資產(chǎn)——辦公室裝修 貸：411物業(yè)工程——辦公室裝修 借：502經(jīng)營成本——物業(yè)管理 貸：171遞延資產(chǎn)——辦公室裝修 [例2]根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權人提議和業(yè)委會要求對某樓屋面進行大修。 借：411物業(yè)工程——物業(yè)大修工程 貸：102銀行存款、104庫存材料 工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人鑒證，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本： 借：281代管基金——維修基金 貸：501經(jīng)營收入——物業(yè)大修工程 借：502經(jīng)營成本——物業(yè)大修 貸：411物業(yè)工程——物業(yè)大修工程 本科目應按工程項目內(nèi)容設置明細帳，借方金額反映在建工程的實際成本。
綜上所述，《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》是現(xiàn)階段物業(yè)管理會計規(guī)范發(fā)展過程中的一大進步。但與目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度相比仍有不足之處。
譬如：業(yè)主委員會同物業(yè)公司之間的帳務設置不夠明確；第411號科目“物業(yè)工程”在科目使用說明中對物業(yè)管理用房裝飾、裝修發(fā)生的支出，也可采用第159號科目“在建工程”；第209號科目“其他應付款”記入對使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復等方面的保證金等，不符合《上海市居住物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定。
