地下車(chē)位和人防(屬于地下人防工程車(chē)位的稅務(wù)處理?)
1.屬于地下人防工程車(chē)位的稅務(wù)處理?
地下人防工程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)常碰到的一個(gè)項目，是房地產(chǎn)公司 會(huì )計人員的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。
人民防空工程包括為保障戰時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等 而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時(shí)可用于防空的地下室。對于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強制性的特點(diǎn)。
根據 《人民防空法》第二十二條規定：城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規定修建戰時(shí)可用于防空的地下室。同時(shí)，根據《關(guān)于改變結合民用建筑修建防空地下室規定 的通知》（人防委字[1984 ] 9號）第三條規定：結合民用建筑修建防空地下室，一律由建設單位負責修建。
開(kāi)發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納 易地建設費。根據《建設部印發(fā)關(guān)于規范防空地下室易地建設收費的規定的通知》 （計價(jià)格[2000 ] 474號）第二條規定：對按規定需要同步配套建設，但確因下列條件限制不能同步配套建設的，建設單位可以申請易地建設。
當然了，如果要修 建人防工程的，從節約成本的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防， 盡量避免修建人員的地下人防。在房屋測量和銷(xiāo)售的時(shí)候，根據建設部《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條規定：作為人防工程的地下室也 不計入公用建筑面積。
從中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面積當中， 當然是無(wú)法正常對外銷(xiāo)售的。目前，人防工程的所有權有一定的爭議。
通常，有三種意見(jiàn)：第一，國家所有。根據《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費的暫行規定》第二條： 人防工程及其設備設施是國家的財產(chǎn)，同時(shí)各地方也有相類(lèi)似的規定，例如《大連市人民防空管理規定》第二十條規定：人民防空工程使用人應向人民防空主管部門(mén)申領(lǐng)人防工程使用證，按規定簽訂使用協(xié)議書(shū)。
在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當地的人防部門(mén)，當然大多數又簽訂了使用協(xié)議書(shū)， 租了回來(lái)。第二，開(kāi)發(fā)單位所有。
根據《人民防空法》第五條規定：人民防空工程平時(shí) 由投資者使用管理，收益歸投資者所有。人防工程沒(méi)有包含在商品房的面積當中，也就不歸業(yè)主所有。
投資者當然就是開(kāi)發(fā)單位了。第三，業(yè)主全體所有。
根據《物權法》第七十條規定：業(yè)主對建筑物內的住 宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個(gè)銷(xiāo) 售項目的成本當中，相當于全體業(yè)主購買(mǎi)了人防工程的投資。
同樣根據《人民 防空法》第五條，應當屬于業(yè)主所有。從目前的實(shí)踐來(lái)看，當時(shí)由于防空工程的特殊性，無(wú)論是開(kāi)發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權，因此傾向于國 家所有，只不過(guò)是由開(kāi)發(fā)單位回租使用而已。
下面的相關(guān)稅收都按照國家所有 說(shuō)來(lái)進(jìn)行處理。（1） 人防成本所得稅扣除對人防工程費用，房地產(chǎn)企業(yè)只有兩種選擇：自建或繳納人防易地建設費， 既然繳納人防費就可以進(jìn)人成本，那么自建的成本理應在所得稅前扣除。
根據《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2009 ] 31號）規定：屬 于非營(yíng)利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規定進(jìn)行處理。人防工程的設計、施工、監理、報竣等工作都需要當地的人防部門(mén)進(jìn)行監督，竣工后無(wú)償移交給人防部門(mén)。
在實(shí)際工作中，往往無(wú)法單獨核算，需要計算分 攤人防工程的成本，匯總后并人到整個(gè)項目的公共配套設施中，在所得稅前進(jìn) 行扣除。（2） 出租時(shí)的營(yíng)業(yè)稅人防工程移交后，通常開(kāi)發(fā)單位提出申請，簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使 用證后，會(huì )將人防工程回租過(guò)來(lái)。
這時(shí)候進(jìn)行適當改造，大都改造成地下車(chē)庫， 然后對外轉租。因為所有權屬?lài)遥蛐┲荒軐ν庾赓U處理，簽定租賃合同，即 使簽訂使用合同，也應視同租賃合同處理，大都是一次性交納租賃款。
對于這部分租金的收人，不能按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅目來(lái)走，應按照租賃業(yè)的稅目來(lái)走。 理由如下：（1） 營(yíng)業(yè)稅根據《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復》國稅函[2005 ] 83號）第一條規定： 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權'應按照“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅的納稅時(shí)間，由于是一次性收款，根據《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的 通知》（財稅[2003 ] 16號）第五條規定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人提供應稅勞務(wù)、轉讓專(zhuān)利權、非專(zhuān)利技術(shù)、商標權、著(zhù)作權和商譽(yù)時(shí)，向對方收取的預收性質(zhì)的價(jià)款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，下同），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以 按照財務(wù)會(huì )計制度的規定，該項預收性質(zhì)的價(jià)款被確認為收人的時(shí)間為準。 可以 按照會(huì )計方面的規定，分期納稅。
但由于所得稅方面的要求，以及實(shí)務(wù)中的處理習慣，還是建議在收到與收款的時(shí)候，一次性繳納營(yíng)業(yè)稅，以避免麻煩。人防車(chē)位出租，在發(fā)票使用上應使用服務(wù)業(yè)發(fā)票，而不是不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
另外，根據《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》國稅發(fā)[ 1995] 076號）第五條 規定：關(guān)于轉租業(yè)務(wù)征稅問(wèn)。
2.企業(yè)單位購入地下停車(chē)位的會(huì )計處理是怎樣的?
地下停車(chē)位（車(chē)輛泊位）相當屬于土地使用權性質(zhì)，不具有實(shí)物形態(tài)但有具有價(jià)值和使用價(jià)值的資產(chǎn)。
有此可見(jiàn)一切費用應計分錄為無(wú)形資產(chǎn)“借”無(wú)形資產(chǎn)”-車(chē)輛泊位“貸”銀行存款或庫存現金無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)采用直線(xiàn)法攤銷(xiāo)，也叫加權平均法攤銷(xiāo)。無(wú)形資產(chǎn)成本，應當月取得當月開(kāi)始預提使用分期平均攤銷(xiāo)，處置無(wú)形資產(chǎn)當月不再攤銷(xiāo)。
即，當月增加無(wú)形資產(chǎn)，當月開(kāi)始攤銷(xiāo)，當月減少無(wú)形資產(chǎn)，當月不在再攤銷(xiāo)。無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)年限按法律和合同規定年限，企業(yè)申請書(shū)沒(méi)有規定使用年限的，或者自行開(kāi)發(fā)的無(wú)形資產(chǎn)，攤銷(xiāo)期限不得少于10年。
無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)分錄“借”管理費用-形資產(chǎn)攤銷(xiāo)-車(chē)輛泊位“貸”無(wú)形資產(chǎn)-車(chē)輛泊位。
3.房地產(chǎn)企業(yè)
根據《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則的有關(guān)規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物的行為所征收的稅。
出售或轉讓?xiě)斠赞k理相應產(chǎn)權為標志，產(chǎn)權未發(fā)生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車(chē)位的行為，因為沒(méi)有發(fā)生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，應按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”項目，以5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。
2010-10-11 10:26 補充問(wèn)題 在土地增值稅匯算清繳時(shí)，地下停車(chē)位的面積是否應計入可售面積（自用面積），地下停車(chē)位的成本能否扣除，還是應轉為固定資產(chǎn)。 地下停車(chē)位的面積應該計入可售面積或轉入固定資產(chǎn)，車(chē)位成本要轉出，不能扣除。
