售樓策劃方案前言(房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言怎么寫(xiě)給個(gè)具體實(shí)例謝謝)
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言怎么寫(xiě)（給個(gè)具體實(shí)例謝謝）
為使整個(gè)項(xiàng)目更順利地得到推廣和銷(xiāo)售，并使銷(xiāo)售部門(mén)與企劃部門(mén)之間的工作更為默契和協(xié)調(diào)，保證各項(xiàng)工作不因雙方溝通不足而造成停滯，特根據(jù)目前情況制定本營(yíng)銷(xiāo)企劃方案（其中，廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出）。
在一個(gè)崇尚英雄的行業(yè)，當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過(guò)去時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。但值得開(kāi)發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念與住宅卻有著很大的不同。
主要體現(xiàn)在：差異1：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色；差異2：商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求提高；差異3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；差異4：繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣、熱等需按專(zhuān)門(mén)的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；差異5：后期的裝潢、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等費(fèi)用大；差異6：商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)回報(bào)利潤(rùn)高，通常是住宅投資的2-4倍；差異7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶(hù)型和環(huán)境就能銷(xiāo)售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。
具體說(shuō)來(lái)，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營(yíng)形式如何，都需要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無(wú)限獲利空間。
兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，樓盤(pán)要想賣(mài)得好，前期的策劃就必須做到位。房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢(xún)活動(dòng)，它的基本職責(zé)就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)推廣組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。
好的策劃離不開(kāi)前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好的做好市場(chǎng)。我們只有準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，創(chuàng)造出符合市場(chǎng)定位，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟。
我們通過(guò)對(duì)江陽(yáng)商貿(mào)城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)研，得出了一些我們對(duì)商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和觀點(diǎn)以及對(duì)本項(xiàng)目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。隨著麗水灣項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，同時(shí)依托政府政策的利好改變、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性變化，本項(xiàng)目即將進(jìn)入緊張的開(kāi)工及開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備工作。
我們?cè)趯?duì)麗水灣保持信心的同時(shí)，也應(yīng)該隨時(shí)做好迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，下面我們就項(xiàng)目的整合推廣與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)做出定性定量的安排，而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成麗水灣的銷(xiāo)售與服務(wù)工作。首先，衷心感謝貴司對(duì)敝司的支持和信任，為我們提供一個(gè)可以充分發(fā)揮的機(jī)會(huì)。
在此，謹(jǐn)祝我們合作愉快，項(xiàng)目的銷(xiāo)售成績(jī)可以寫(xiě)上精彩的一頁(yè)！就天奧的銷(xiāo)售策劃工作，我們本著一貫認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，就項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)合最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，力求為本項(xiàng)目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本營(yíng)銷(xiāo)推廣企劃方案三大部分構(gòu)成：對(duì)天奧所在的市場(chǎng)分析、消費(fèi)群研究，以及認(rèn)識(shí)項(xiàng)目本身——認(rèn)識(shí)市場(chǎng)·認(rèn)識(shí)自己依據(jù)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)群的需求，擬定我們?cè)诋a(chǎn)品、價(jià)格、主題概念上的競(jìng)爭(zhēng)力——為他們需求而打造的產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、并作出前期階段性部署——讓他們選擇天奧的載體希望本報(bào)告能夠提供關(guān)于天奧的若干核心思路和關(guān)鍵內(nèi)容。
本報(bào)告：力求對(duì)天奧理念全面整體地理解；在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)連續(xù)思考，包括細(xì)分、延伸、深化和整合；盡量著眼于具有一定高度和扎實(shí)深度，并具有較強(qiáng)可實(shí)施及可操作性；本報(bào)告力求能透徹理解、創(chuàng)意思考、完整論述、嚴(yán)密依據(jù)、整體突破，具較強(qiáng)可實(shí)施操作性。現(xiàn)在我們立即延伸本報(bào)告相關(guān)內(nèi)容。
致泰華地產(chǎn)：非常榮幸接受貴司委托，為貴司項(xiàng)目提供我司的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。通過(guò)對(duì)貴司該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的理解，我司認(rèn)為這是一個(gè)值得我司傾注熱情與智慧為之服務(wù)的高質(zhì)素項(xiàng)目，同時(shí)，我司對(duì)具有如此前瞻目光締造該項(xiàng)目的您和您的團(tuán)隊(duì)表示由衷的敬意，你們對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)的追求將激發(fā)我們對(duì)該項(xiàng)目高品質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)的熱情。
根據(jù)目前我們對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境和項(xiàng)目地塊的了解，結(jié)合綜合的市場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為，寶安房地產(chǎn)整體發(fā)展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過(guò)貴司的 支持結(jié)合我司的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，有望成為這次大飛躍的成功起跳者。對(duì)于貴司項(xiàng)目推廣之強(qiáng)大信心，建立在我司七年來(lái)深港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的摔打。
作為資深的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)廣告公司，我們具有多樣化的樓盤(pán)推廣經(jīng)驗(yàn)，如羅湖“樓王”《長(zhǎng)豐苑》《百仕達(dá)花園》香港巡回展銷(xiāo)深圳十大明星樓盤(pán)《海洋之心》和《長(zhǎng)城盛世花園》《世紀(jì)村》等大型樓盤(pán)的全程代理推廣，為我們操作本項(xiàng)目提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。我們有理由相信，在本項(xiàng)目卓越品質(zhì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司專(zhuān)業(yè)熱情的廣告代理服務(wù)，本項(xiàng)目一定能取得預(yù)料的成功。
我們的策劃觀當(dāng)今的市場(chǎng)可以說(shuō)是瞬息萬(wàn)變，波煙云詭。其入世在即，整個(gè)大陸市場(chǎng)面臨著一次更新的考驗(yàn)。
市場(chǎng)里的任何。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言怎么寫(xiě)
常用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃書(shū)范本（綱要）
一標(biāo)題
這是PPT的封面，要有一個(gè)代表主題的詞或者一句話，然后以實(shí)際內(nèi)容為副標(biāo)題
二概論
本章節(jié)闡述計(jì)劃的內(nèi)容梗概
三指導(dǎo)思想
闡述計(jì)劃編寫(xiě)是基于什么理念和數(shù)據(jù)依據(jù)進(jìn)行的
四本文注釋
對(duì)一切需要特別說(shuō)明的引用或者內(nèi)容提前解釋?zhuān)ㄌ貏e是看報(bào)告的人不具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)的情況下）
五中心思想
確立本計(jì)劃的核心內(nèi)容
六競(jìng)爭(zhēng)力分析
1 環(huán)境闡述和分析目標(biāo)市場(chǎng)的環(huán)境狀況
2 對(duì)手詳細(xì)闡述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，數(shù)據(jù)越充分越好，最好要給予特點(diǎn)分類(lèi)
3 消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的狀況和客戶(hù)的特性進(jìn)行闡述和分析
4 自身本公司的競(jìng)爭(zhēng)力分析（這里要注意把握，搞清楚領(lǐng)導(dǎo)喜歡聽(tīng)實(shí)話還是假話，然后把握好深度和用詞）
5 結(jié)論對(duì)分析進(jìn)行總結(jié)性提綱
七定位
根據(jù)分析結(jié)論進(jìn)行市場(chǎng)位置定位
八策略定位
根據(jù)市場(chǎng)定位分別對(duì)包括市場(chǎng)、產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、宣傳等進(jìn)行基本策略定位
九策略
1 市場(chǎng)策略
2 產(chǎn)品策略
3 渠道策略
4 價(jià)格策略
5 服務(wù)策略
6 合作策略
。
十策略實(shí)施
分別對(duì)應(yīng)策略項(xiàng)目做出實(shí)施計(jì)劃及預(yù)算、總預(yù)算
十一執(zhí)行目標(biāo)
十二備注
根據(jù)本公司情況，列出不可估因素等等
十三結(jié)束
3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案
第一節(jié)：銷(xiāo)售策劃概述 銷(xiāo)售策劃一般指：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等 第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶(hù)分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放 二：銷(xiāo)售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 （二）銷(xiāo)售代表培訓(xùn) （三）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理 （四）房號(hào)銷(xiāo)控管理 （四）銷(xiāo)售階段總結(jié) （五）銷(xiāo)售廣告評(píng)估 （六）客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整 第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、購(gòu)買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購(gòu)買(mǎi)理由等。二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。
三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。
五：項(xiàng)目銷(xiāo)售思路：（一）銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六：項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1、開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶(hù)是哪些人；3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶(hù)；4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標(biāo)客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式；7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；8、制定合理的銷(xiāo)控表；9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。
二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。
推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售?。ㄈ╀N(xiāo)售部署 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二：資源整合原則 整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制。
4.房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案怎么寫(xiě)
一、項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)優(yōu)劣勢(shì)分析 kingpr.cc
根據(jù)前一階段的市場(chǎng)研究分析和工作總結(jié)，對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)作以下分析：
（一） 優(yōu)勢(shì)
1、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)
根據(jù)前期的客戶(hù)統(tǒng)計(jì)資料，客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的地段、戶(hù)型等認(rèn)知度較高，說(shuō)明項(xiàng)目的品質(zhì)開(kāi)始深入人心，產(chǎn)品定位明確。
2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
相對(duì)于同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目而言，金帝花園等老項(xiàng)目可近尾房，產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)于它們，且工程已動(dòng)工，結(jié)合工程的包裝，必將增強(qiáng)客戶(hù)的信心。
（二） 劣勢(shì)
1、項(xiàng)目規(guī)模小，景觀的營(yíng)造不甚理想
據(jù)來(lái)訪客戶(hù)統(tǒng)計(jì)分析中有部分客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境及周邊環(huán)境不太認(rèn)同。
2、工程進(jìn)度才開(kāi)始，影響了客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。
遂寧的消費(fèi)者習(xí)慣購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，因此對(duì)工程形象的包裝，將直接吸引客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。
3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)
遂寧市現(xiàn)主力供應(yīng)房?jī)r(jià)在800元以下，遠(yuǎn)低于我們目前的均價(jià)，這將弱化我們的優(yōu)勢(shì)，分流部分客戶(hù)
（三） 解決劣勢(shì)問(wèn)題建議
就上述的劣勢(shì)問(wèn)題如何弱化，是下一階段營(yíng)銷(xiāo)工作的重點(diǎn)之一。
具體建議如下：
1、工程形象的包裝
在保證工程進(jìn)度的前提下，通過(guò)包裝工地形象樹(shù)立公司和項(xiàng)目形象，增強(qiáng)客戶(hù)信心，營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。
手段：工地路牌，表明物業(yè)的名稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)
工地氣氛：利用彩旗等宣傳物品吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)
具體內(nèi)容為：工地公共標(biāo)牌制作，吊旗、布幅制作等。
二、營(yíng)銷(xiāo)思路
圍繞強(qiáng)化我們的優(yōu)勢(shì)，弱化我們的劣勢(shì)的核心，根據(jù)工程進(jìn)度及營(yíng)銷(xiāo)需要，主要?jiǎng)澐中顒?shì)調(diào)整期、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期、收尾強(qiáng)銷(xiāo)期三個(gè)銷(xiāo)售階段，再就每個(gè)階段整合價(jià)格，廣告、促銷(xiāo)各類(lèi)活動(dòng)，包裝項(xiàng)目品牌，提升開(kāi)發(fā)商形象，減少銷(xiāo)售阻力，從而使銷(xiāo)售取得預(yù)期目標(biāo)。
詳情可參考：廣州萬(wàn)家物業(yè)網(wǎng)
5.房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)策劃方案
初步階段]1、項(xiàng)目資源條件整合及判斷負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部、工程部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目策劃大綱》中心內(nèi)容： 資源條件整合宏觀資料：市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情。
地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)。周邊資料：交通、配套、樓盤(pán)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷(xiāo)售。
發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度。
2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部、工程部、設(shè)計(jì)院報(bào)告名稱(chēng)： 《會(huì)議紀(jì)要匯總》 《**項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示》或《項(xiàng)目調(diào)整建議》中心內(nèi)容： 草圖、立意、說(shuō)明、交流記錄[前期策劃階段]3、地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告》中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類(lèi)型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較4、資源綜合及定位負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意5、依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》中心內(nèi)容：客戶(hù)群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)6、經(jīng)濟(jì)可行性分析負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷(xiāo)售、稅金）收益率與銷(xiāo)售價(jià)格的分析。7、初步營(yíng)銷(xiāo)框架負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告》中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷(xiāo)售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系8、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、工程部、銷(xiāo)售部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告》 《**項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)》《**項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì)》 或《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》中心內(nèi)容： 草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)[營(yíng)銷(xiāo)策劃階段]9、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃》中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。
方式、渠道、策略、步驟，包裝的類(lèi)型、風(fēng)格和銷(xiāo)售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷(xiāo)手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。10、經(jīng)濟(jì)敏感性分析負(fù)責(zé)部門(mén)：財(cái)務(wù)部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》中心內(nèi)容： 造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。
11、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃負(fù)責(zé)部門(mén)： 物業(yè)公司報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目的物業(yè)模型》中心內(nèi)容：配合營(yíng)銷(xiāo)推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模式的融合。
13、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作計(jì)劃負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、銷(xiāo)售部報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算14、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、廣告公司報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》中心內(nèi)容： VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷(xiāo)售中心、樓書(shū)、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。15、廣告宣傳炒作計(jì)劃負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部、廣告公司報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計(jì)劃》中心內(nèi)容：戶(hù)外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
16、銷(xiāo)售活動(dòng)規(guī)劃及策劃負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》、《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書(shū)》中心內(nèi)容：開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、封頂、竣工、入伙等儀式，新聞發(fā)布會(huì)，展銷(xiāo)會(huì)等其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。17、裝修套餐負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、裝修公司報(bào)告名稱(chēng)： 《裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。
[銷(xiāo)售實(shí)施階段]18、銷(xiāo)售培訓(xùn)負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、銷(xiāo)售部教材名稱(chēng)： 《銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)》《**項(xiàng)目銷(xiāo)售相關(guān)內(nèi)容》中心內(nèi)容：建筑知識(shí)、樓盤(pán)背景、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷(xiāo)售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。19、執(zhí)行修正負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、銷(xiāo)售部往來(lái)文件： 《**項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總結(jié)》 《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案》中心內(nèi)容： 根據(jù)銷(xiāo)售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
20、置業(yè)錦囊負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部報(bào)告總稱(chēng)： 《置業(yè)錦囊》中心內(nèi)容：根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)選編的購(gòu)樓、選房須知，各階段項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的序列。21、夸張和消費(fèi)者投資的可性報(bào)告。
6.銷(xiāo)售策劃書(shū)模板
策劃書(shū)模板 第一部分 前言 策劃書(shū)目的及目標(biāo)的說(shuō)明 第二部分 市場(chǎng)調(diào)研及分析 一. 行業(yè)動(dòng)態(tài)調(diào)研及分析 1. 行業(yè)飽和程度 2. 行業(yè)發(fā)展前景 3. 國(guó)家政策影響 4. 行業(yè)技術(shù)及相關(guān)技術(shù)發(fā)展 5. 社會(huì)環(huán)境 6. 其他因素 二. 企業(yè)內(nèi)部調(diào)研及分析 1. 財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)支出結(jié)構(gòu) 2. 企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水平 3. 員工能力，待遇，公司對(duì)員工的激勵(lì)、考核、培訓(xùn)（員工調(diào)查） 4. 企業(yè)策劃、銷(xiāo)售、執(zhí)行能力的調(diào)研（員工意見(jiàn)） 5. 產(chǎn)品各品項(xiàng)研究：定位、包裝、價(jià)格、市場(chǎng)目標(biāo)受眾、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（員工意見(jiàn)） 三. 潛在進(jìn)入者調(diào)研及分析 1. 行業(yè)進(jìn)入成本/壁壘。
2. 行業(yè)退出成本。 3. 進(jìn)入后對(duì)本企業(yè)的威脅。
4. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。 四. 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)研及分析。
1. 財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)支出結(jié)構(gòu)。 2. 企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水品。
3. 員工能力，待遇，公司對(duì)員工的激勵(lì)、考核、培訓(xùn)（員工調(diào)查）。 4. 企業(yè)策劃、銷(xiāo)售、執(zhí)行能力的調(diào)研（員工意見(jiàn)）。
5. 產(chǎn)品各品項(xiàng)研究：定位、包裝、價(jià)格、市場(chǎng)目標(biāo)受眾、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（員工&顧客意見(jiàn)）。 五. 替代品調(diào)研及分析。
1. 替代品工藝。 2. 消費(fèi)者認(rèn)可程度。
3. 發(fā)展態(tài)勢(shì)。 六. 互補(bǔ)品調(diào)研及分析。
1. 是否存在互補(bǔ)品。 2. 互補(bǔ)品價(jià)格。
3. 互補(bǔ)品對(duì)產(chǎn)品的要求。 4. 互補(bǔ)品發(fā)展趨勢(shì)及其未來(lái)新要求。
七. 原料供應(yīng)商調(diào)研及分析。 1. 可供選擇的供應(yīng)者。
2. 原材料是否有替代品。 3. 供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力。
4. 我們對(duì)其依賴(lài)程度。 5. 供應(yīng)商的供應(yīng)能力。
八. 中間商調(diào)研及分析。 1. 中間商的性質(zhì)：配送商、經(jīng)銷(xiāo)商、代理商（獨(dú)家、總代理…） 2. 中間商對(duì)我們產(chǎn)品的依賴(lài)（關(guān)注）程度（相對(duì)數(shù)值）。
我們產(chǎn)品占用他資金的比例，給予他的利潤(rùn)比例… 3. 中間商的給予我們產(chǎn)品的支持（絕對(duì)數(shù)值）：配送能力、資金實(shí)力、人力… 九. 消費(fèi)者調(diào)研及分析。 1. 消費(fèi)者背景研究：收入、教育、年齡、性別、家庭組成、種族、工作… 2. 消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品和競(jìng)品的認(rèn)知及態(tài)度：質(zhì)量、價(jià)值、包裝、型號(hào)、品牌聲譽(yù)、品牌形象等及其認(rèn)知差別。
3. 消費(fèi)者的使用情況：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)量、何時(shí)使用、如何使用等。 4. 購(gòu)買(mǎi)角色。
5. 消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的評(píng)價(jià)。對(duì)廣告的接受程度、對(duì)營(yíng)業(yè)推廣的理解等。
第三部分 企業(yè)戰(zhàn)略及產(chǎn)品策略的制定 一. 企業(yè)戰(zhàn)略制定 二. 產(chǎn)品策略制定。（提供原則或標(biāo)準(zhǔn)） 1. 產(chǎn)品。
1） 品項(xiàng)：市場(chǎng)定位、目標(biāo)受眾。（打擊競(jìng)品的專(zhuān)有品項(xiàng)） 2） 包裝：陳列顯著、方便、符合產(chǎn)品定位、價(jià)格等 2. 價(jià)格。
1） 符合企業(yè)戰(zhàn)略？（長(zhǎng)線產(chǎn)品/短線投資） 2） 符合產(chǎn)品定位？ ① 利潤(rùn)為主/市場(chǎng)占有率為主 ② 根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)定位不同，采取不同價(jià)格策略。 ③ 保留一支低利潤(rùn)甚至無(wú)利潤(rùn)產(chǎn)品，該品項(xiàng)各種市場(chǎng)表現(xiàn)（如包裝宣傳訴求點(diǎn)等）模仿主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以破壞其市場(chǎng)及形象。
3. 渠道。 1） 一般通路。
對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商的選擇、管理控制、返點(diǎn)等。 2） 特通。
由于產(chǎn)品特性及價(jià)格不同，我們可以選擇那些特殊通道，以便它的目標(biāo)客戶(hù)能夠便利的獲得該產(chǎn)品。 3） 新終端開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。
4） 直營(yíng)隊(duì)伍。對(duì)于一些特殊情況，如經(jīng)銷(xiāo)商的流失，直營(yíng)隊(duì)伍暫時(shí)性的彌補(bǔ)空白市場(chǎng)。
5） 客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)的管理。業(yè)代前期市場(chǎng)推廣積累的客戶(hù)資料及經(jīng)銷(xiāo)商自身對(duì)終端的開(kāi)發(fā)，這些終端資料應(yīng)當(dāng)及時(shí)地通過(guò)業(yè)代以書(shū)面的形式提交公司。
公司對(duì)這些資料的管理可以避免因業(yè)代及經(jīng)銷(xiāo)商的流失而造成的終端流失。 4. 促銷(xiāo)。
1） 廣告：訴求點(diǎn) 2） 人員推銷(xiāo)： a） 人員的培訓(xùn) b） 人員的崗位界定 c） 人員的考核 d） 人員的激勵(lì) 3） 營(yíng)業(yè)推廣 a） 對(duì)顧客。ⅰ穩(wěn)定主打產(chǎn)品價(jià)格；ⅱ對(duì)品牌的宣傳 b） 對(duì)零售商。
穩(wěn)定價(jià)格，保證促銷(xiāo)后價(jià)格能夠恢復(fù)，銷(xiāo)量得以維持；或者在短時(shí)間內(nèi)搶先占領(lǐng)貨架 c） 對(duì)中間商。盡量減少短期大力度促銷(xiāo)活動(dòng)，一方面會(huì)破壞市場(chǎng)，影響終端價(jià)格體系，另一方面經(jīng)銷(xiāo)商對(duì)終端很可能沒(méi)有落實(shí)，從中截取，成為其“灰色收入”。
4） 公共關(guān)系。事件營(yíng)銷(xiāo)：把握正確的營(yíng)銷(xiāo)事件。
直接告知消費(fèi)者的營(yíng)銷(xiāo)事件應(yīng)當(dāng)包含消費(fèi)者利益點(diǎn)，并且該信息是以直接明了的方式告知消費(fèi)者利益點(diǎn)的 第四部分 具體執(zhí)行&實(shí)施（建議方案） 一. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 二. 價(jià)格設(shè)計(jì)。
三. 渠道設(shè)計(jì)。 四. 促銷(xiāo)設(shè)計(jì)。
五. 銷(xiāo)售管理 第五部分 結(jié)束語(yǔ)。
7.售房的策劃方案要怎么樣寫(xiě)
樓盤(pán)銷(xiāo)售的策劃方案有很多類(lèi)，我猜你這里所指的應(yīng)該是《營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案》吧。限于篇幅，我這里只能告訴你一個(gè)大的框架了，具體的細(xì)節(jié)你再填充就是了。不過(guò)項(xiàng)目不同，還是根據(jù)項(xiàng)目的具體情況有所變化，不應(yīng)太過(guò)死板。
第一部分：市場(chǎng)篇（市場(chǎng)調(diào)研部分）
第二部分：項(xiàng)目定位（簡(jiǎn)述就可以了，因?yàn)橐话闱闆r下對(duì)于項(xiàng)目定位有專(zhuān)門(mén)的一個(gè)報(bào)告）
第三部分：價(jià)格策略（對(duì)整體如何定價(jià)，對(duì)各單位如何定價(jià)，包括均價(jià)、最高價(jià)、最低價(jià)、價(jià)格優(yōu)惠等）
第四部分：銷(xiāo)售準(zhǔn)備（銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作）
第五部分：銷(xiāo)售策略（在銷(xiāo)售過(guò)程中不斷根據(jù)市場(chǎng)信息指定恰當(dāng)有效的營(yíng)銷(xiāo)策略）
第六部分：宣傳推廣（營(yíng)銷(xiāo)策略，如何推廣）
第七部分：包裝策略（現(xiàn)場(chǎng)包裝、圍墻包裝、其它包裝方案）
第八部分：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算（各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的大概預(yù)金額）
大概就這些了，你還可以在網(wǎng)上看看一些項(xiàng)目的《營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案》，參與過(guò)一次就大概熟悉了，以后會(huì)漸漸輕車(chē)熟路的。
8.售房的策劃方案要怎么樣寫(xiě)
樓盤(pán)銷(xiāo)售的策劃方案有很多類(lèi)，我猜你這里所指的應(yīng)該是《營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案》吧。限于篇幅，我這里只能告訴你一個(gè)大的框架了，具體的細(xì)節(jié)你再填充就是了。不過(guò)項(xiàng)目不同，還是根據(jù)項(xiàng)目的具體情況有所變化，不應(yīng)太過(guò)死板。
第一部分：市場(chǎng)篇（市場(chǎng)調(diào)研部分）
第二部分：項(xiàng)目定位（簡(jiǎn)述就可以了，因?yàn)橐话闱闆r下對(duì)于項(xiàng)目定位有專(zhuān)門(mén)的一個(gè)報(bào)告）
第三部分：價(jià)格策略（對(duì)整體如何定價(jià)，對(duì)各單位如何定價(jià)，包括均價(jià)、最高價(jià)、最低價(jià)、價(jià)格優(yōu)惠等）
第四部分：銷(xiāo)售準(zhǔn)備（銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作）
第五部分：銷(xiāo)售策略（在銷(xiāo)售過(guò)程中不斷根據(jù)市場(chǎng)信息指定恰當(dāng)有效的營(yíng)銷(xiāo)策略）
第六部分：宣傳推廣（營(yíng)銷(xiāo)策略，如何推廣）
第七部分：包裝策略（現(xiàn)場(chǎng)包裝、圍墻包裝、其它包裝方案）
第八部分：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算（各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的大概預(yù)金額）
大概就這些了，你還可以在網(wǎng)上看看一些項(xiàng)目的《營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案》，參與過(guò)一次就大概熟悉了，以后會(huì)漸漸輕車(chē)熟路的。
