酒店投資(怎樣進(jìn)行酒店投資策劃)
1.怎樣進(jìn)行酒店投資策劃
營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)目錄 （一）飯店概況與任務(wù) （二）市場(chǎng)分析 （三）競爭分析 （四）飯店優(yōu)勢、劣勢和機會(huì )、威脅分析 （五）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標 （六）飯店營(yíng)銷(xiāo)策略 （七）營(yíng)銷(xiāo)預算 （八）營(yíng)銷(xiāo)計劃的實(shí)施和控制 （一）飯店概況與任務(wù) 達華賓館位于延安西路918號，介于市中心和虹橋開(kāi)發(fā)區之間，交通便利，適合商務(wù)、都市旅游活動(dòng)。
延安路高架江蘇路出入口就在飯店旁邊，給飯店帶來(lái)了便利的交通條件。 飯店樓高10層。
客房總數96間套，其中標房88間、套房8套；多功能會(huì )議廳一個(gè)，可容納80個(gè)座位；零點(diǎn)餐廳1個(gè)；咖啡屋1個(gè)。 飯店硬件按三星級標準配置。
飯店內部裝飾布置由美國著(zhù)名設計師喬奇 設計。客房?jì)鹊难b飾很有特點(diǎn)：房頂大膽地飾以藍色圈邊，與深藍色間白色圖案的地毯遙相呼應，給人以寧靜的感覺(jué)；所有家具呈棕色，床頭掛有富有中國特色的水彩畫(huà)。
所有客房配置：一臺冰箱、二部電話(huà)、一臺信息彩電、e—mail插口。 飯店為客人提供的主要服務(wù)有： 24小時(shí)客房服務(wù) 。
叫醒服務(wù) 。洗滌、熨燙衣服 。
商務(wù)中心服務(wù)時(shí)間：6:00至24:00 預訂機票、代叫出租車(chē) 。零點(diǎn)餐廳營(yíng)業(yè)時(shí)間：7:00至22:00 咖啡屋營(yíng)業(yè)時(shí)間：7:00至24:oo 飯店于1978年開(kāi)始對外營(yíng)業(yè)。
由于受飯店建筑結構的影響，以及目標市場(chǎng)的反復多變，飯店開(kāi)業(yè)至今，尚未建立起一個(gè)明確的市場(chǎng)形象，也沒(méi)有穩定的購買(mǎi)客源。 1998年，飯店改制為錦江國際管理公司教育培訓中心實(shí)驗飯店，同時(shí)用一年的時(shí)間，停業(yè)對飯店進(jìn)行了全面裝修改造。
改制后的飯店除了完成經(jīng)營(yíng)指標外，還要承擔起公司中層管理人員的培訓見(jiàn)習任務(wù)。要實(shí)現改制后的目標，飯店的管理方式必須符合公司的管理模式，服務(wù)水平必須能體現公司的水準，而這些“必須”，同時(shí)也為飯店贏(yíng)得顧客、完成經(jīng)營(yíng)指標提供了機遇和條件。
1999年重新開(kāi)業(yè)的飯店，將給顧客以全新的形象。 （二）市場(chǎng)分析 1.中國飯店市場(chǎng) 。
供給過(guò)剩：近年來(lái)在建飯店項目持續增加；房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不景氣，一些寫(xiě)字樓、公寓紛紛轉向飯店經(jīng)營(yíng)；社會(huì )旅館升級；所有這些，使飯店數量 的增加遠遠超過(guò)了客源的增長(cháng)速度。下表是全國近三年的統計數據。
screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0>o國內外需求明顯不足：受東南亞金融風(fēng)波的影響，這些地區出游的人數減少，有些國家的政府甚至采取措施限制國民出境旅游；97年下半年以來(lái)，俄羅斯客源市場(chǎng)增長(cháng)較快，但俄市場(chǎng)影響的地區主要是華北和東北的部分地區，數量的增加也是以邊境游帶動(dòng)的，往往與購物聯(lián)系在一起；歐美客人來(lái)華旅游數量在增長(cháng)，但增長(cháng)的幅度令人難以樂(lè )觀(guān)。國內旅游受宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、三資企業(yè)發(fā)展乏力、居民消費轉向住房等因素影響，對飯店需求也受到影響。
2.上海飯店市場(chǎng) 受東南亞經(jīng)濟危機的影響，1998年全市三星級酒店的平均客房出租率為50%，平均房?jì)r(jià)是350元。1999年亞太經(jīng)濟合作會(huì )議將在本市召開(kāi)，到時(shí)可能會(huì )吸引一些中外旅游者，但這些客人入住三星級酒店的機會(huì )很小。
預計1999年的入境客人數與今年持平。 &nb sp； 內需市場(chǎng)是一個(gè)有潛力的市場(chǎng)。
受政府拉動(dòng)內需政策的激勵，預計99年國內居民旅游需求將有較大增長(cháng)，來(lái)上海旅游購物的人數將增加。他們中的為數可觀(guān)的人將入住二、三星級酒店。
國內一些中小企業(yè)也開(kāi)始尋找相對經(jīng)濟的酒店來(lái)舉辦促銷(xiāo)會(huì )、公司會(huì )議。他們需要設施完備、衛生整潔而價(jià)格便宜的酒店。
在餐飲市場(chǎng)，去年社會(huì )餐館的成功者都體現了這樣一些特點(diǎn)：設施設備都達到了星級飯店的水平，重視環(huán)境氣氛的營(yíng)造，消費者無(wú)論是自己用餐還是宴請客人，這些場(chǎng)所讓他們覺(jué)得體面，而價(jià)格很有吸引力。這些就是內需顧客的主要需求特點(diǎn)。
（三）競爭分析 1.競爭對象 確定競爭對象的方法有許多，這里主要以一定范圍內的星級相同、提供產(chǎn)品相似的飯店作為確定競爭對象的依據。 由華山路以西、中山西路以東、中山北路以南、衡山路以北所構成的地區內的二、三星級飯店。
在這一區域內，靜安寺是賓館集中的地區，但無(wú)論是區域氛圍還是飯店檔次，多數在裝修改造后的達華之上。 我們以客戶(hù)的身份分別走訪(fǎng)了這一區域內的近十家飯店。
考慮到飯店的客源市場(chǎng)、設施設備等因素，我們選擇了a、b、c、d四家飯店作為達華賓館的競爭對象。 2.競爭飯店1998年1月至10月客房出租率和平均房?jì)r(jià)（見(jiàn)下表） 單位：rmb screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0> 3.競爭飯店設施設備比照（見(jiàn)表） screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0> 4.競爭飯店主要客源市場(chǎng) 飯店a：以?xún)荣e為主，商務(wù)、會(huì )務(wù)、旅游客人。
飯店b：以?xún)荣e為主，商務(wù)、會(huì )議、旅游客人。 飯店c：中外學(xué)術(shù)界人士，會(huì )議客人、商務(wù)客人。
飯店d：內賓為主，商務(wù)、會(huì )議客人。
2.酒店籌建流程
原發(fā)布者：煙雨怽漓
酒店籌建籌備運作方案酒店籌建籌開(kāi)運作方案 籌建籌開(kāi)是一個(gè)酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎建設和開(kāi)業(yè)運營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節，對酒店建設、投資、標準以及后期營(yíng)運是否成功，營(yíng)運成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。經(jīng)驗表明，酒店投資者在籌劃建設一座酒店時(shí)，通常需要找到設計單位和承建商，并在開(kāi)業(yè)前期從社會(huì )招聘一個(gè)經(jīng)驗豐富的管理團隊為其籌建籌開(kāi)。如果一個(gè)酒店項目沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)而充分的市場(chǎng)調研、規劃設計、投資分析和清晰的經(jīng)營(yíng)管理模式設計，盲目決策將極大地增加項目投資的風(fēng)險性，其結果往往是在經(jīng)營(yíng)中自食苦果。所以尋找一個(gè)好的酒店管理團隊，策劃一個(gè)成功的籌建籌開(kāi)方案，將有效提高酒店投資的科學(xué)性、未來(lái)發(fā)展的可持續性，并且極大地歸避風(fēng)險。1 籌建方案1.1籌建階段的主要內容 酒店籌建工作分兩個(gè)階段展開(kāi)。1 市場(chǎng)定位策劃與可行性及財務(wù)分析階段市場(chǎng)定位策劃、可行性及財務(wù)分析是籌建前期需要完成的主要工作。重點(diǎn)是依據當地經(jīng)濟、社會(huì )、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區域市場(chǎng)中的優(yōu)勢和劣勢；結合當地經(jīng)濟及旅游發(fā)展規劃，判斷該區域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進(jìn)行清晰的市場(chǎng)定位；根據市場(chǎng)定位預測主要受眾人群、客源結構、市場(chǎng)競爭力及未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)行投資回報分析。 2 酒店規劃設計階段規劃設計是描繪酒店發(fā)展藍圖的關(guān)鍵環(huán)節，也是酒店成功運營(yíng)的重要保障。主要是根據酒店市場(chǎng)定位和客源
3.酒店策劃方案實(shí)例
通過(guò)此營(yíng)銷(xiāo)策劃，使酒店以獨特的島嶼規劃建設的五星級休閑商務(wù)酒店，在行業(yè)中起到獨領(lǐng)風(fēng)騷的獨特的競爭優(yōu)勢。
其與中心城市的若接若離的地理位置，可以讓賓客暫離城市的喧囂，有其特有的幽靜和私密性；同時(shí)，通過(guò)當地旅游局、政府的支持與協(xié)助，在本地市場(chǎng)以高檔脫俗的國際化酒店形象占領(lǐng)新的制高點(diǎn)，在外地市場(chǎng)則做足做透“海洋”文化和“佛教”文化，吸引外地商務(wù)客、旅游客、休閑度假客、會(huì )議會(huì )務(wù)客來(lái)此逗留消費。我們應該把餐飲做得有特色、把客房做得很精制、把海上服務(wù)項目開(kāi)發(fā)得更透徹，使整個(gè)海島洋溢出恬靜幽雅又生機勃勃的氣氛，也可以使酒店存在相應的不足的劣勢轉化為競爭的強勢。
酒店開(kāi)業(yè)初期，形象觸目（曝光）率不高，交通不方便等問(wèn)題，可以通過(guò)精心包裝、傾力打造，而成為優(yōu)勢特點(diǎn)，補位缺勢不足形成錯位競爭是我們此次營(yíng)銷(xiāo)策劃的重點(diǎn)，最終目的是以開(kāi)業(yè)前后的活動(dòng)為載體，將賓館全方位地宣傳出去，達到受眾人群人人皆知的程度，廣泛吸引消費者的關(guān)注，為開(kāi)業(yè)后賓客盈門(mén)、經(jīng)營(yíng)效益提升和社會(huì )效益攀高峰的良好局面打下扎實(shí)的基礎。 第二章、策劃內容 確定賓館經(jīng)營(yíng)規模與功能，突出產(chǎn)品特色：一、尊榮之島 獨特的島中島酒店，又有知名的“雷迪森”品牌，其實(shí)硬件施的條件已經(jīng)基本具備。
***雷迪森假日酒店高級豪華會(huì )所，又可以成為舟山地區高星級酒店中獨一無(wú)二的頂級私人會(huì )所，她將以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)、完善氛圍、高品質(zhì)的銷(xiāo)售而吸引周邊地區的尖瑞客戶(hù)，是酒店服務(wù)的進(jìn)一步延伸，同時(shí)推廣會(huì )員制，實(shí)施五星級貴賓服務(wù)，實(shí)現價(jià)值提升。 二、商務(wù)之島 形成商務(wù)會(huì )議、商務(wù)旅游、商務(wù)度假為一體化的服務(wù)， 酒店是***地區第一家國際品牌五星級標準酒店，不但有五星級的設施設備，更有雷迪森多年的管理經(jīng)驗，“以人為本”的服務(wù)理念，高效、創(chuàng )新、務(wù)實(shí)的管理團隊，不但能使酒店在優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)上打動(dòng)舟山消費者的心，更能以品牌效應吸引寧波、杭州、臺州、上海、江蘇等地的客人，因為這些大中城市的客人對品牌認知度相對更高一些。
雖然酒店的會(huì )場(chǎng)還不能與“***”相抗衡，客房數量尚不算多，但是，酒店的全海景客以及即將配備優(yōu)良的會(huì )議設施，必將對外地的高端會(huì )務(wù)市場(chǎng)有著(zhù)很大的吸引力，使會(huì )議市場(chǎng)進(jìn)一步細分，在會(huì )務(wù)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)上分到一杯羹。 三、休閑之島 我們可以利用酒店獨特的地理位置這個(gè)特點(diǎn)作為賣(mài)點(diǎn)，努力做到讓舟山本地高檔消費群體的消費理念發(fā)生根本的轉變，要讓他們知道能上***島消費，才是真正的放松休閑和高貴尊榮，而且相對的私秘性，更能發(fā)揮海島的優(yōu)勢，“去**島”這句話(huà)要成為本地區上層社會(huì )的流行詞、口頭禪。
四、花園之島 通過(guò)對島上園林綠化、山水景色、景區景觀(guān)的設計、建設和維護，形成花園式的美麗景色，同時(shí)在景觀(guān)的亭臺樓閣、假山疊石、造型跌水、魚(yú)塘花池、戶(hù)外音響等等的加以細節化處理，使***季季有花香、月月花不敗、四季郁郁蔥蔥、鳥(niǎo)語(yǔ)花香，成為賓客散步休閑的絕佳公園，使***融入**南部諸島4A景區中獨特的旅游海島，配合舟山市政府旅游的文化開(kāi)發(fā)和建設。 第三章、市場(chǎng)形勢分析 一、市區老三星、四星酒店 優(yōu)點(diǎn)：在舟山本地知名度較高、地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會(huì )務(wù)設施全。
缺點(diǎn)：除在本地區享有一定的知名度外，在其它地區如上海、杭州等地沒(méi)有品牌知名度不高，加上其設施設備雖經(jīng)翻新，但與新開(kāi)的周?chē)频晗啾冗€是有差距的，在服務(wù)品質(zhì)方面除了個(gè)別酒店還可以外，其它酒店在管理與服務(wù)品質(zhì)方面都較欠缺。 二、市區新開(kāi)的三星、四星酒店 優(yōu)點(diǎn)：這些新開(kāi)酒店的設施設備比較新，地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會(huì )務(wù)設施一般。
缺點(diǎn)：新開(kāi)的酒店在外地市場(chǎng)都沒(méi)有自己的品牌效應，在本地也沒(méi)什么知名度，在酒店管理，與服務(wù)品質(zhì)方面都比較欠缺。 三、旅游景區的三星、四星酒店 優(yōu)點(diǎn)：本地區旅游資源較中富，吸引了大部分舟山以外地區，以旅游為目的的旅游客人及商務(wù)客人，特別是佛教文化對華東地區各層次人群的吸引力非常強。
缺點(diǎn)：因政府政策的限定，其在景區不可以隨便開(kāi)會(huì )，特別是***景區是限制客人在景區的酒店開(kāi)會(huì )的，其主要就是以旅游、拜佛的客人為主，所以其的客源結構比較局限、單一，季節性，淡旺季非常的明顯。 第四章、市場(chǎng)客源結構細分 根據酒店獨特的地理位置及本地區（舟山市）市場(chǎng)及周邊（寧波、紹興、杭州、臺州、上海、江蘇）市場(chǎng)的客源結構分析，結合本酒店是本地區最高檔的品牌國際五星級酒店，加上充分發(fā)揮酒店優(yōu)勢：高檔的客房設施、特色的餐飲，優(yōu)良的會(huì )議設施，豐富的娛樂(lè )休閑設施，可以把我們酒店定位為華東地區最高檔的精品五星級會(huì )務(wù)度假型酒店，頂級休閑度假會(huì )所。
客源結構可分為： 1） 華東地區中小型高端會(huì )務(wù)團； 2） 全國高檔旅游度假團； 3） 來(lái)舟山的高檔商務(wù)散客； 4） 本地區上層社會(huì )的尖端消費群體； 5） 本地區企業(yè)高層會(huì )議； 6） 本地區政府機關(guān)的高層次會(huì )議，及高規格的接待安排。 第五章、促銷(xiāo)方式 一、開(kāi)業(yè)前促銷(xiāo)方式 1、網(wǎng)絡(luò )促銷(xiāo) 1） 酒店訂房網(wǎng)： 攜程網(wǎng)、e龍網(wǎng)、舟山訂房網(wǎng)，以上三個(gè)訂房網(wǎng)都是抽取傭金方式，前期。
4.酒店的策劃書(shū)
酒店定位策劃書(shū)
常州***產(chǎn)權式酒店項目定位（操作）報告
一、項目規劃思路及定位概述
（一）、規劃思路及定位
本項目處于常州新老商業(yè)中心的中心地帶，大常州市政規劃的中央生活區中心位置，周邊生活DNA配套設施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內的常住生活人口達50萬(wàn)，離常州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區及各大工業(yè)園區10分鐘車(chē)程，商業(yè)中心5分鐘車(chē)程，新市政府行政中心5分鐘車(chē)程，項目定位為CBD中央商務(wù)核心標志的元素完全具備。
根據項目規劃要求，，規劃為“南北雙子座”形式——南樓主要為快捷酒店及商務(wù)辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1—3層為酒店大堂及整體商業(yè)，面積大約為12000平方。4層以上為產(chǎn)權式酒店面積大約為90000平方。
（二）、規劃細節：
1層規劃為獨立門(mén)面及酒店大堂
2—3層規劃為整體商業(yè)，可以通過(guò)整體出售或招商形式，進(jìn)駐為酒店配套服務(wù)類(lèi)商業(yè)項目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂(lè )等。
4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50—100平方，可根據客戶(hù)的要求進(jìn)行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，獲得固定投資回報。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統一由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)及管理，獲取每年固定投資回報收益。
此規劃的優(yōu)點(diǎn)體現為：
1） 節約開(kāi)發(fā)成本，土建及安裝費用降低
2） 豐富了產(chǎn)品類(lèi)型，有利于擴大目標購買(mǎi)客戶(hù)群體
3） 全新的投資概念，產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)增加，客戶(hù)投資方式多變，增加投資信心，有利銷(xiāo)售
4） 項目后期經(jīng)營(yíng)管理模式靈活多變
5.酒店策劃方案
也是關(guān)于酒店的，你參考下吧 三星映月產(chǎn)權酒店的營(yíng)銷(xiāo)策劃 很榮幸能參與一個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，尤其對于一名學(xué)習房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的大二學(xué)生來(lái)講。
這次實(shí)踐使我不但對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有了深刻的感性認識，而且更豐富了自已的理論知識，這個(gè)成功個(gè)案時(shí)常在我腦中盤(pán)旋。 項目簡(jiǎn)況 這個(gè)樓盤(pán)原來(lái)叫三星凈月潭分時(shí)度假村，已有某家廣告公司代理過(guò)，但銷(xiāo)售情況并不理想。
三星度假村地處長(cháng)春市旅游開(kāi)發(fā)區凈月潭國家森林公園內。凈月風(fēng)景區是亞洲最大的人工森林，森林覆蓋率為80%，被評為國家首批4A級旅游區，距長(cháng)春市區18公里。
度假村由長(cháng)春三星集團開(kāi)發(fā)，占地4萬(wàn)平方米，分A、B兩個(gè)區。A區位于公園中央，環(huán)境安靜、優(yōu)雅，風(fēng)景迷人，開(kāi)發(fā)于1999年，共有7棟別墅、兩棟會(huì )館，其中標間共78間，實(shí)行三星級酒店管理，已成功經(jīng)營(yíng)一年多，是整個(gè)凈月潭度假村最火爆的，2000年營(yíng)業(yè)額為760萬(wàn)元，每棟別墅平均營(yíng)業(yè)額達38萬(wàn)元，開(kāi)房率達71%。
B區位于公園邊緣，風(fēng)景遜色于A(yíng)區，在90年代初開(kāi)始開(kāi)發(fā)，由于當時(shí)房地產(chǎn)過(guò)熱，后來(lái)成了“半截子”工程，可以說(shuō)成了一個(gè)死盤(pán)。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的回升，長(cháng)春三星集團今年買(mǎi)下了這個(gè)“半截子”工程。
B區由55棟墅組成，規劃設計是90年代初做的，非常落后，間距過(guò)近、采光私密性都很差，門(mén)窗設計都不太合理。 發(fā)展商簡(jiǎn)介 長(cháng)春三星集團股份有限公司是集房地產(chǎn)、家電、冷凍廚具、餐飲為一體的大型集團化公司，公司創(chuàng )建于1989年，十多年來(lái)在尹敬學(xué)總裁的領(lǐng)導下，艱苦創(chuàng )業(yè)，發(fā)展到今天已擁有總資產(chǎn)2億9千萬(wàn)元，下設四個(gè)分公司，是吉林省50強民營(yíng)企業(yè)。
“三星制冷”譽(yù)滿(mǎn)吉林。1999年開(kāi)始開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，首個(gè)項目即三星度假村。
專(zhuān)業(yè)的漢橋 漢橋地產(chǎn)策劃公司的前身是漢橋廣告有限公司，成立于1993年，主要經(jīng)營(yíng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)珍斷、企業(yè)形象設計、廣告制作等業(yè)務(wù)，公司在總經(jīng)理候戈的領(lǐng)導下日新月異，業(yè)績(jì)卓越。進(jìn)入2000年后公司重新定位改造，走專(zhuān)業(yè)之路，專(zhuān)做房地產(chǎn)全程策劃，成為長(cháng)春市第一家本土房地產(chǎn)全程策劃公司。
接手的第一個(gè)樓盤(pán)是享譽(yù)全國的國家金獎樓盤(pán)——長(cháng)春明珠，使“漢橋地產(chǎn)策劃”成為長(cháng)春地產(chǎn)策劃界的一顆明星。漢橋總經(jīng)理候戈更是聲譽(yù)鵲起，被尊稱(chēng)為長(cháng)春地產(chǎn)策劃界的“老師”。
因漢橋的業(yè)績(jì)和水平，早已被三星關(guān)注，同時(shí)候總認為度假村這個(gè)項目可以代理，雙方一拍即合。當時(shí)A區已成功運營(yíng)，漢橋只代理B區的營(yíng)銷(xiāo)策劃。
市場(chǎng)調研 我們拿到這個(gè)項目后，第一步工作是進(jìn)行詳細的市場(chǎng)調查研究。 1 產(chǎn)品調研 三星凈月潭度假村A區位置極佳，位于凈月潭國家森林公園中央，是度假的佳所，已經(jīng)營(yíng)1年多，非常成功，已成為經(jīng)營(yíng)典范。
B區位于公園的邊緣地帶，三面環(huán)林，前面是一條公路。B區有55棟別墅，規劃設計非常落后，漢橋接手后，重新請來(lái)了規劃設計師，對B區進(jìn)行修改。
三星很快接受了修改建議：降低建筑密度，特別是進(jìn)口處的那棟別墅，位置極不合理，有損樓盤(pán)整體形象，將它炸掉，剩余54棟別墅。墻面、屋頂重新裝修，并增建一棟綜合會(huì )官及一些人造景觀(guān)等。
2 消費者調研 此時(shí)長(cháng)春的住房消費市場(chǎng)已比較成熟，市民的生活水平也日益提高，我們著(zhù)重調查了長(cháng)春市民的旅游度假觀(guān)念，發(fā) 現：隨著(zhù)周未雙休日的實(shí)行，很多市民感到去外地旅游時(shí)間又不夠，而市區又沒(méi)有什么好的地方可去，并且隨著(zhù)“三個(gè)長(cháng)假”的實(shí)行，很多人希望能去一個(gè)近郊旅游區小住幾天。 3 競爭市場(chǎng)調研 近一年來(lái)已有大量外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐長(cháng)春，如深圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)達、香港新鴻基等。
在售樓盤(pán)已達100多個(gè)，競爭日趨白熱化，已有大量中高檔樓盤(pán)滯銷(xiāo)。經(jīng)調查分析發(fā)現市場(chǎng)上特別有特色，有個(gè)性并符合目標消費者需求的樓盤(pán)甚少。
市場(chǎng)定位 經(jīng)過(guò)一系列的市場(chǎng)調研之后，進(jìn)入全程策劃的核心工作——市場(chǎng)定位。我們策劃部成員開(kāi)始思考，怎樣才能使度假村更富個(gè)性，能卓然出眾，并且有消費市場(chǎng)。
在幾天的冥思苦想，激烈的討論后，候總做了總結：“這個(gè)項目地處國家森林公園，距市區十多公里，是度假的勝地。以前三星實(shí)行分時(shí)度假沒(méi)成功，主要是投資者沒(méi)有產(chǎn)權，投資觀(guān)念沒(méi)有成熟，投資人認為有很大風(fēng)險，咱們樓盤(pán)就實(shí)行產(chǎn)權酒店經(jīng)營(yíng)管理。”
當時(shí)大家聽(tīng)到這個(gè)陌生概念后，真是不知所云，候總接著(zhù)說(shuō)：“產(chǎn)權酒店起源于歐洲20世紀70年代，指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委托給酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò )經(jīng)營(yíng)與管理，并獲取一定的投資回報，一般情況下投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費居住權。” 聽(tīng)完候總的講話(huà)，我們分頭去Internet、書(shū)店、圖書(shū)館搜集有關(guān)產(chǎn)權酒店的資料。
為了操作好產(chǎn)權酒店，候總還專(zhuān)程飛往廣州、深圳考察當地產(chǎn)權酒店經(jīng)營(yíng)管理模式，并與南方的一些產(chǎn)權酒店組成分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò )。例如冬天南方人可以來(lái)三星度假村旅游觀(guān)雪景、滑冰等，而北方人可以到南方去享受爛燦的陽(yáng)光。
經(jīng)過(guò)幾天的整理研究后，我們將這個(gè)樓盤(pán)定位為產(chǎn)權酒店——投資、升值、尊貴、自居。目標消費群：長(cháng)春市73位頂級富豪（B區只有73個(gè)單位，在長(cháng)春能經(jīng)常旅游度假，并能住得起高檔別墅的只是少數高收入人群）。
項目推。
6.如何進(jìn)行酒店策劃
樓主：可以按照以下步驟.這個(gè)是酒店策劃的成功典范 一.項目所在地宏觀(guān)經(jīng)濟與旅游業(yè)發(fā)展分析 項目所在地及周邊區域的整體發(fā)展分析 二.項目經(jīng)營(yíng)環(huán)境調查及分析 1. 項目所在地旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況分析 2. 項目所在地相關(guān)行業(yè)的發(fā)展狀況分析 3. 項目重點(diǎn)競爭對象經(jīng)營(yíng)狀況分析 三.項目所在地市場(chǎng)和客源調查分析及定位 1. 項目所在地相關(guān)的市場(chǎng)和客源分析及定位 2. 項目重點(diǎn)競爭對象的市場(chǎng)客源分析 四.項目類(lèi)別定位分析 星級酒店、產(chǎn)權式酒店、酒店公寓、度假村、會(huì )所 五.項目功能布局論證分析及定位 根據分析調查結果，合理配搭項目功能的組成比例。
六. 項目整體布局規劃 1. 項目建筑主體規劃 2. 項目室外設施及園林規劃 3. 項目服務(wù)區域規劃 4. 項目公共區域規劃 5. 項目后勤區域規劃 七. 項目經(jīng)營(yíng)模式論證分析及定位 1. 各種可選的項目整體經(jīng)營(yíng)模式論證及定位 2. 各種可選的功能經(jīng)營(yíng)模式論證及定位 八. 項目財務(wù)分析 1. 項目建設投資估算 2. 項目建設資金使用計劃可行性論證 3. 項目建設投資風(fēng)險及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險分析 4. 項目每月費用預算 5. 項目每月經(jīng)營(yíng)成本預算 6. 項目每月?tīng)I業(yè)額預測 7. 項目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險評估及防范措施 九. 項目建設可行性分析結論 十. 項目概念設計建議書(shū) 1. 項目功能定義特殊性說(shuō)明 2. 項目布局規劃特殊性說(shuō)明 3. 國內外同行設計流行風(fēng)格介紹 4. 項目經(jīng)營(yíng)策略對設計的要求 5. 項目室外設施及園林設計建議 6. 項目室內外裝修概念設計 7. 項目室內外裝飾概念設計 8. 項目功能板塊設計要求 9. 項目星級 / 檔次定位 10. 項目環(huán)境風(fēng)格建議 11. 項目建筑風(fēng)格建議 12. 項目建筑經(jīng)濟技術(shù)指標 13. 項目材料和設備使用建議。
7.怎樣做一份投資公寓式酒店可行性報告
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