樓盤(pán)市場(chǎng)調查
牧羊城商鋪營(yíng)銷(xiāo)調查分析報告
一、項目商鋪初步定位分析：
1、商鋪初步定位：
公司領(lǐng)導決定以大面積進(jìn)行規劃單元，不以小面積進(jìn)行劃分單元。這種策略是正確的，便于調整商鋪的整體格局，配套銷(xiāo)售，有利于全面推廣商鋪，對不好銷(xiāo)售的商鋪（靠里面的部分）進(jìn)行合理利用。
2、商鋪前期客源分析：
從以上客群調查分析來(lái)看，要大面積商鋪的客戶(hù)不多，只有極個(gè)別的客戶(hù)有此意向。因此，后期營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應該加強這方面的客群摸底與調查，在客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo) 方面多做文章。通過(guò)住宅客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，帶動(dòng)商鋪營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢。
3、商鋪客群分析：
本項目的商鋪進(jìn)行大面積分解之后，真正的購買(mǎi)客戶(hù)只有5－6戶(hù)。這樣潛在的客戶(hù)應多為本土居住的市民，經(jīng)濟實(shí)力可以，日收入高，有投資經(jīng)驗。如何找到這樣的客源，營(yíng)銷(xiāo)人員可以加強客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，從客戶(hù)身上取得營(yíng)銷(xiāo)突破口。
另外，從現有的客戶(hù)資料分析，前期來(lái)電來(lái)訪(fǎng)的客戶(hù)多為周邊居民，對該地段還是有一定的感情，愿意在該地段買(mǎi)商鋪做生意，主要原因主要有兩點(diǎn)：1、離家近方便；2、有自己固定的社會(huì )顧客與關(guān)系網(wǎng)，便于個(gè)人商鋪的定位。
二、周邊樓盤(pán)項目商鋪調查：
1）聚豪·金山花園
商鋪價(jià)格目前尚未對外公布。
2）月亮灣
商鋪價(jià)格目前尚未對外公布。
3）磁湖新都
沿街商鋪8000元／平方米，巷子里面的商鋪5000元／平方米。（可還價(jià)）
4）長(cháng)龍·牧羊詩(shī)苑
藝校路商鋪8000元／平方米，教院路商鋪5000元／平方米。（可還價(jià)）
5）金谷名都
商鋪主要外包（中商），只有少量商鋪，價(jià)格為15000－20000元／平方米。
6）水榭名居
水機路方向5000元／平方米，靠教院路方向4000元／平方米左右。
三、項目商鋪價(jià)格策略：
根據周邊樓盤(pán)商鋪的營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢，本案認為本項目的商鋪價(jià)格初步定位為4180元／平方米，是不大合適的，公開(kāi)時(shí)段過(guò)早。本案認為在目前本項目的住宅房營(yíng)銷(xiāo)預訂期間，不宜對外公開(kāi)商鋪價(jià)格，因為隨著(zhù)后期周邊商鋪的陸續開(kāi)放，價(jià)格必然會(huì )出現重大變化，如果前期本項目過(guò)早地公開(kāi)了商鋪價(jià)格，肯定會(huì )加大后期營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格調整的難度，極不利于商鋪營(yíng)銷(xiāo)。
因此，本案建議暫時(shí)不宜公開(kāi)商鋪價(jià)格。后期根據項目住宅房營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢以及項目工期進(jìn)展情況，再作商議。
四、商鋪后期營(yíng)銷(xiāo)策略與措施：
1）商鋪營(yíng)銷(xiāo)于2007年6月正式啟動(dòng)，啟動(dòng)前一周做一期報版推廣。（A棟封頂之后，取得預售許可證之后）
2）加強客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，打開(kāi)商鋪營(yíng)銷(xiāo)通道。
3）利用公司及員工個(gè)人的社會(huì )資源，上門(mén)促銷(xiāo)，打開(kāi)商鋪營(yíng)銷(xiāo)另一通道。
4）設計印刷商鋪海報500張，在八卦嘴、牧羊湖、上窯新城、陳家灣等重要的商鋪區域進(jìn)行張貼。
